Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunda kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır; iki çoğunluktan biri eksikse seçim gerçekleşmemiş olur. Yönetici kat maliklerinden biri de olabilir, dışarıdan biri de. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atamak zorunludur. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; kat malikleri anlaşamazsa sulh mahkemesi yönetici atar (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.34).

Kimler yönetici olabilir?#

KMK m.34'e göre kat malikleri yönetimi:

• kendi aralarından bir kat malikine,
• dışarıdan seçecekleri bir kişiye (kiracı, profesyonel yönetici, yönetim firması),
• veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu)

verebilir. Kanun yöneticilik için meslek, eğitim veya sertifika şartı koymaz. Yönetim planınız ek şartlar getirmiş olabilir; seçimden önce yönetim planını kontrol edin. Üç kişilik kurulun nasıl çalıştığı yönetim kurulu nasıl çalışır makalesindedir.

Yönetici atamak ne zaman zorunlu?#

«Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.» Sayılan, daire sayısı değil bağımsız bölüm sayısıdır: dükkân, büro ve depo da tapuda ayrı bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa sayıya girer. Bütün bölümler tek bir kişiye aitse o kişi kanunen yönetici durumundadır.

Gereken çoğunluk: sayı ve arsa payı#

Kanunun hükmü açıktır: «Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.» İki ayrı çoğunluk aranır:

1. Sayı çoğunluğu: Yönetici adayına oy verenlerin sayısı, kat maliklerinin yarısından fazla olmalı.
2. Arsa payı çoğunluğu: Bu kişilerin arsa payları toplamı, toplam arsa payının yarısından fazla olmalı.

Oy hakkının nasıl sayılacağı KMK m.31'dedir: her kat malikinin, arsa payına bakılmaksızın bir oyu vardır; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ama oyu bütün oyların üçte birini geçemez. Vekâletle oy için de sınırlar vardır; ayrıntı vekâletle oy kullanma makalesinde.

Örnek: 12 daireli, arsa payları eşit olmayan apartman

Toplam arsa payı 1.200 olan, 12 daireli bir apartman düşünün: 4 büyük dairenin her biri 120 (toplam 480), 8 küçük dairenin her biri 90 (toplam 720) arsa payına sahip. Her dairenin ayrı maliki var.

A senaryosu en sık yapılan hatayı gösterir: arsa payı çoğunluğu yeterli sanılır, malik sayısı kontrol edilmez.

İkinci toplantıda durum

İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve KMK m.30'a göre bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak aynı madde, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümlerin saklı olduğunu söyler; KMK m.34'teki "kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu" böyle özel bir hüküm olarak okunabilir. İkinci toplantıda yalnız katılanların çoğunluğuyla yapılan yönetici seçiminin geçerliliği konusunda yargı uygulamasında farklı yorumlar bulunmaktadır.

Süre: her yıl yeniden atama#

«Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.» Kanunda "iki yıllık" veya başka bir yönetim süresi yoktur. Aynı kişinin kaç kez yeniden atanabileceğine de bir sınır konmamıştır.

Kanuni yıllık toplantı, yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında yapılır (KMK m.29). Toplu yapılarda kurulların en geç iki yılda bir toplanması öngörülmüştür ve blok, parsel ve toplu yapı yöneticileri için ayrı atama kuralları vardır (KMK m.71); bu yapılar için toplu yapı ve site yönetimi makalesine bakın.

Seçim adım adım#

1. Çağrı: Toplantı gündemine "yönetici atanması" maddesini açıkça yazın ve çağrıyı usulüne uygun yapın (toplantı çağrısı).
2. Hazırlık: Güncel malik listesini ve her bağımsız bölümün arsa payını tapu kayıtlarından çıkarın. Çoğunluğu toplantıda hesaplamak için bu liste şarttır.
3. Oylama: Her adayın aldığı oyu hem malik sayısı hem arsa payı toplamı olarak tutanağa yazın.
4. Karar: Kararı, KMK m.32'ye göre noter tasdikli karar defterine yazın ve toplantıda bulunanlara imzalatın. Ücret, gider muafiyeti ve teminat konuşulduysa aynı karara ekleyin.
5. İlan: Yeni yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresini binanın girişine çerçeve içinde asın (KMK m.34 son fıkra).
6. Devir: Önceki yöneticiden defterleri, belgeleri ve banka yetkisini teslim alın (devir teslim).

Atama sırasında yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat şartı konabilir; sözleşmede bu şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir (KMK m.34).

Kat malikleri anlaşamazsa: mahkemece atama#

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerlerini de dinledikten sonra bir yönetici atar (KMK m.34). Mahkemece atanan yönetici:

• kurulca atanan yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur;
• atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez;
• haklı bir sebep çıkarsa, onu atayan sulh mahkemesi değiştirilmesine izin verebilir.

Başvuruyu tek bir kat maliki yapabilir; diğerlerinin onayı gerekmez.

Sık yapılan yanlışlar#

• Yalnız arsa payına bakmak. Büyük dairelerin malikleri anlaşınca seçim yapıldı sanılır; malik sayısı çoğunluğu da gerekir.
• "Bu yıl toplanmadık, yönetici devam ediyor." Kanun her yıl yeniden atama öngörür. Atama yapılmadan süre geçirilmesi, kararların ve yöneticinin yetkisinin tartışmalı hâle gelmesine yol açabilir; yönetici atanamıyorsa mahkeme yolu açıktır.
• Kararı defter yerine tutanakta bırakmak. Kurul kararları noter tasdikli karar defterine yazılır (KMK m.32); bankalar ve resmî kurumlar genellikle bu defterden örnek ister.

Sık sorulan sorular#

Toplantıya katılmayan kat maliklerinin oyu nasıl sayılır?

Toplantıya katılmayan ve vekil göndermeyen malikin oyu adaya verilmiş sayılmaz. Çoğunluk tüm kat maliklerinin sayısı ve toplam arsa payı üzerinden hesaplandığı için, katılım düşükse seçim için gereken çoğunluk sağlanamayabilir.

Yönetici seçiminin iptali istenebilir mi?

Evet. Kurul kararlarına karşı KMK m.33'te öngörülen sürelerde sulh mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süreler ve yokluk/butlan halleri için kurul kararının iptali.

Yönetici aynı zamanda denetçi olabilir mi?

Kanunda bu konuda açık bir yasak yoktur, ancak denetimin amacı yönetimi denetlemektir; aynı kişinin hem yönetip hem denetlemesi denetimi anlamsızlaştırır. Denetçi seçimi için denetçi nasıl seçilir.