Yönetim Planı Nedir, Nasıl Değiştirilir?

Yönetim planı, bir apartman veya sitenin nasıl yönetileceğini, bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin nasıl kullanılacağını düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindeki belgedir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapuya verilir. Değiştirilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; toplu yapılarda ise ayrı bir oran uygulanır.

Yönetim planı neleri düzenler?#

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.28/1'e göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Uygulamada yönetim planlarında sık görülen konular şunlardır:

• kat malikleri kurulunun toplantı zamanı ve çağrı biçimi;
• yöneticinin görevleri, yönetim kurulu kurulup kurulmayacağı;
• yönetici ve denetçi ücreti;
• giderlerin hangi esasla paylaşılacağı;
• ortak yerlerin (bahçe, otopark, sığınak, teras) kullanım düzeni;
• evcil hayvan, gürültü saatleri, çöp düzeni gibi bina içi kurallar.

KMK'nin birçok maddesi "yönetim planında aksine hüküm olmadıkça" diye başlar. Örneğin yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; planda aksine hüküm yoksa kanundaki görev listesi uygulanır (KMK m.35). Kurulun toplantı zamanı da önce yönetim planına bakılarak belirlenir (KMK m.29). Bu nedenle bir konuda ne yapılacağını araştırırken önce yönetim planına, sonra kanuna bakılır.

Bağlayıcılığı#

KMK m.28/1 bunu açıkça söyler: «Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.» Aynı maddenin son fıkrasına göre yönetim planı ve değişiklikleri, kat maliklerinin yanında onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçılarını ve daireyi sonradan satın alanları) ve yönetici ile denetçileri de bağlar.

Yani daireyi yeni satın alan kişi, "ben bu planı imzalamadım" diyerek kurtulamaz. Kiracılar ve bağımsız bölümden devamlı yararlananlar bakımından KMK m.18, kat maliklerinin yönetim planına uyma borcunu onlara da uygular; ayrıntı için kiracının hak ve yükümlülükleri makalesine bakın.

Kanunla çelişen hükümler

Yönetim tarzı, «kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle» kat malikleri kurulunca kararlaştırılır (KMK m.27). Bu nedenle yönetim planına konan bir hüküm, kanunun emredici bir kuralına aykırıysa uygulanmaz. Hangi KMK kuralının emredici olduğu her zaman açık değildir; madde metninde "aksine sözleşme olmadıkça", "yönetim planında aksine hüküm olmadıkça" gibi ifadeler varsa o konuda yönetim planıyla farklı düzenleme yapılabileceği anlaşılır. Bu ifadeler yoksa durum yoruma açıktır; tereddütte bir avukata danışın.

Planda hüküm olmayan konular

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde yönetimden doğan anlaşmazlıklar KMK'ye ve genel hükümlere göre çözülür (KMK m.28/1). Kütük kaydında, sözleşmede, yönetim planında ve KMK'de hüküm yoksa Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanunlar uygulanır (KMK m.9).

Yönetim planı nerede bulunur?#

Yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken mimari proje ile birlikte tapuya verilen belgelerden biridir (KMK m.12/b, m.14/1). Plan ve sonradan yapılan değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır; değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (KMK m.28/son).

Elinizde bir örneği yoksa, binanın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurarak örneğini isteyebilirsiniz; başvuru usulünü ve gerekiyorsa ücreti ilgili müdürlükten öğrenin. Yeni seçilen yöneticinin ilk işlerinden biri, güncel yönetim planını ve değişikliklerini dosyaya almak olmalıdır.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?#

Tek binalarda: beşte dört

KMK m.28/3'e göre: «Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.»

Burada iki noktaya dikkat edin:

1. Oran toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. İkinci toplantıda "katılanların salt çoğunluğu" kuralı bu özel çoğunluğun yerini tutmaz; KMK m.30, kanunda ayrıca öngörülen yeter sayıları saklı tutar.
2. Kanun burada arsa payından değil, oydan söz eder. Oy hesabı KMK m.31'deki kurallara göre yapılır (her bağımsız bölüm için bir oy, tek malikin oyu toplam oyların üçte birini geçemez).

Örnek: 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda yönetim planındaki evcil hayvan hükmünü değiştirmek için en az 16 oy gerekir. Toplantıya 17 kişi katılır ve 15'i olumlu oy verirse karar alınmış olmaz. 22 bölümlü bir binada beşte dört 17,6 eder; kesirli sonuç yukarı yuvarlanarak en az 18 oy aranır.

Kurul kararları noter tasdikli karar defterine yazılıp imzalanır (KMK m.32). Ayrıca KMK m.28/son'a göre değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik kuruluş belgeleri arasında saklanır; bu nedenle değişikliği tapu müdürlüğüne bildirmeyi ihmal etmeyin. Tapuya işlenmemiş bir değişikliğin sonuçları, özellikle daireyi sonradan satın alanlar bakımından, yoruma açıktır. Karar defteri için bkz. karar defteri nasıl tutulur.

Toplu yapılarda: üçte iki

Toplu yapılarda (birden çok bloklu siteler) tek bir yönetim planı düzenlenir ve değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir (KMK m.70). Bu oran 7579 sayılı Kanunla beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir; değişiklik 22/5/2026'da yürürlüğe girmiştir. Aynı maddeye eklenen fıkra uyarınca yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz. Ayrıntı için toplu yapı ve site yönetimi.

Kanunun planı kendiliğinden değiştirdiği durum

Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilirse, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (KMK m.42/5). Bu durumda ayrıca beşte dört aranmaz.

Mahkemeye başvuru

KMK m.28/3, kat maliklerinin m.33'e göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar. Yönetim planı hükmünden veya değişiklik sürecinden doğan uyuşmazlıklarda yol haritası için bkz. kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.

Yönetim planı ile kurul kararı arasındaki fark#

Uygulamada sık yapılan hata, yönetim planını değiştiren bir düzenlemeyi (ör. gider paylaşım esası veya ortak yer kullanım kuralı) basit çoğunlukla alınmış bir kurul kararıyla yapmaktır. Böyle bir kararın geçerliliği tartışmalı hale gelir ve iptal davasına konu olabilir.

Sık sorulan sorular#

Yönetim planı gider paylaşımını kanundan farklı düzenleyebilir mi?

KMK m.20, giderlerin kanuni esasa göre paylaşılmasını "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" kuralına bağlar. Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olan yönetim planında farklı bir paylaşım esası varsa kural olarak o uygulanır. Ayrıntı: aidat belirleme yöntemleri.

Yönetici ücreti yönetim planında yazmıyorsa ücret alınamaz mı?

Alınabilir. Yönetim planı yönetici ücretini düzenleyebilir; ancak planda veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40). Ayrıntı: huzur hakkı hesaplama kılavuzu.

Toplantıda oybirliğiyle yeni bir "bina yönetmeliği" kabul ettik; bu yönetim planı yerine geçer mi?

Bütün kat malikleri oybirliğiyle kabul etmişse beşte dört şartı da sağlanmış olur. Yine de bunun yönetim planı değişikliği olarak tapuda kuruluş belgelerine eklenmesi, sonradan daire satın alanlara karşı ispat açısından önemlidir. Toplantıya katılmayan kat malikleri varsa oybirliği yalnız katılanlar arasında sağlanmış demektir; bu durumda sayıyı bütün kat malikleri üzerinden yeniden hesaplayın.