Aidat Nasıl Belirlenir? Kanuni Dağıtım ve Farklı Yöntemler

Aidat, kanundaki adıyla ortak giderler için toplanan avanstır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20'ye göre, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, sigorta primleri, ortak yerlerin bakım-onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer bütün giderler arsa payı oranında paylaşılır. "Metrekareye göre" veya "kişi sayısına göre" gibi yöntemler kanunda yoktur; bunlar ancak kat maliklerinin anlaşmasıyla, tipik olarak yönetim planıyla uygulanabilir.

Bir dairenin aylık aidatı bu iki kalemin toplamıdır: eşit paylaşılan giderlerden düşen pay ile arsa payı oranında paylaşılan giderlerden düşen pay. Tutarın kendisi ise her yıl işletme projesinde belirlenir.

Kanuni dağıtım: iki sepet#

KMK m.20/1 şöyle başlar: «Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça» ve giderleri iki gruba ayırır.

Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: eşit paylaşım yalnız dört personel kalemi için öngörülmüştür. Kanun bunları sayarak belirlemiştir; geri kalan her şey (asansör bakımı, ortak alan elektriği, temizlik malzemesi, sigorta, yönetici aylığı) kural olarak arsa payı sepetine girer.

Arsa payı nedir, nereden bulunur?

Arsa payı, her bağımsız bölüme kat mülkiyeti kurulurken bağlanan ve tapuda yazan orandır; KMK m.3'e göre bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanır. Aidat hesabında kullanılacak oran, tapu kaydındaki (kat mülkiyeti kütüğündeki) arsa payıdır, dairenin ölçülen metrekaresi değildir. Arsa payları büyüklükle ilişkili olsa da birebir metrekareye eşit olmak zorunda değildir.

Örnek hesap#

12 daireli bir apartman düşünelim. Toplam arsa payı 1.200; 8 dairenin arsa payı 90, 4 dairenin arsa payı 120. Yönetim planında m.20'den farklı bir hüküm yok. Aylık tahmini giderler:

• Kapıcı giderleri (ücret ve işverene ait diğer giderler): 36.000 TL → eşit
• Asansör bakımı, ortak alan elektriği ve suyu, temizlik malzemesi, sigorta primi payı, yönetici aylığı: toplam 24.000 TL → arsa payı

Eşit kısım: 36.000 ÷ 12 = her daire için 3.000 TL.

Arsa payı kısmı:

• 90 arsa paylı daire: 24.000 × 90 ÷ 1.200 = 1.800 TL
• 120 arsa paylı daire: 24.000 × 120 ÷ 1.200 = 2.400 TL

Aylık aidat: 90 arsa paylı daire 4.800 TL, 120 arsa paylı daire 5.400 TL.

Sağlama: 8 × 4.800 + 4 × 5.400 = 38.400 + 21.600 = 60.000 TL = toplam gider.

Aynı giderleri herkese eşit bölseydiniz her daire 5.000 TL öderdi; bütün giderleri arsa payına göre bölseydiniz 90 arsa paylı daire 4.500 TL, 120 arsa paylı daire 6.000 TL öderdi. Bu fark, yöntem seçiminin neden önemli olduğunu ve neden kanuna veya açık bir anlaşmaya dayanması gerektiğini gösterir.

Kanundan farklı bir yöntem uygulanabilir mi?#

Evet, ama dayanağı kat maliklerinin anlaşmasıdır. KMK m.20/1 kanuni dağıtımı "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" uygulanacak kural olarak koyar. Uygulamada görülen farklı yöntemler şunlardır:

• Bütün giderlerin eşit bölünmesi,
• Bazı kalemlerin (ör. asansör) kullanım durumuna göre farklı paylaştırılması,
• Arsa payı yerine bağımsız bölümün alanına göre paylaşım.

Bu yöntemlerin hiçbiri kanunun kendi seçeneği değildir; ancak bir anlaşmaya dayanıyorsa uygulanabilir. Bu anlaşmanın en yaygın ve en sağlam biçimi yönetim planıdır. KMK m.28'e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Yönetim planının nasıl değiştirildiği yönetim planı makalesinde anlatılıyor.

Kanunun kendisinin farklı paylaşım öngördüğü haller

Bazı giderler için kanun ayrıca hüküm koyar; bunlar "anlaşma"dan bağımsızdır. Örneğin ortak yerlerdeki faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, yeniliklerden faydalananlarca faydalanma oranına göre ödenir; ısı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümü gibi ortak işlerin giderleri ise arsa payı oranına göre ödenir (KMK m.42). Merkezi ısıtmada ısınma giderlerinin paylaştırılması ayrı bir yönetmelikle düzenlenmiştir. Bu özel durumlar ortak giderlerin paylaştırılması makalesinde ayrıntılı anlatılıyor.

Aidat tutarı nasıl belirlenir?#

Yöntem m.20'den, tutar işletme projesinden gelir. KMK m.37'ye göre işletme projesinde her kat malikine m.20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir; proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylanmış proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi yapar ve proje onaylanıncaya kadar avans toplar (KMK m.35/1-d, m.37).

Tutarı yıl içinde veya yeni yılda değiştirmenin kuralları aidat artışı makalesinde anlatılıyor.

Sık yapılan yanlışlar#

• "Arsa payı en yaygın yöntemdir, eşit paylaşım da serbesttir" sanmak. Kanun iki sepeti birlikte uygular: dört personel kalemi eşit, gerisi arsa payı. Biri ötekinin alternatifi değildir.
• Asansörü kullanmayan zemin kat malikini kendiliğinden muaf tutmak. KMK m.20/1-c'ye göre kat maliki, ortak yer veya tesisi kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz. Farklı bir düzen ancak anlaşmayla kurulabilir.
• Tapudaki arsa payı yerine ölçülen metrekareyi kullanmak. Kanuni dağıtımın ölçüsü arsa payıdır.
• Yönetici olan kat malikini kurul kararı olmadan aidattan tamamen muaf saymak. KMK m.40'a göre kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını kurul kararlaştırır; karar alınmamışsa yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Ayrıntı için huzur hakkı kılavuzuna bakın.

Sık sorulan sorular#

Büyük daire neden daha fazla aidat ödüyor?

Çünkü kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi dışındaki giderler arsa payı oranında paylaşılır ve büyük dairelerin arsa payı genellikle daha yüksektir. Eşit paylaşılan kısım ise her daire için aynıdır.

Boş duran daire aidat öder mi?

Evet. KMK m.20/1-c, ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamayacağını açıkça söyler. Boş daire de payını öder.

Dükkânlar ve konutlar farklı aidat ödeyebilir mi?

Kanuni dağıtımda dükkân ile konut arasında ayrım yoktur; her bağımsız bölüm eşit kalemlere eşit, diğer kalemlere arsa payı oranında katılır. Farklı bir oran ancak kat maliklerinin anlaşmasıyla, tipik olarak yönetim planında öngörülebilir.

Kurul kararıyla "herkes eşit ödesin" denebilir mi?

Kanuni dağıtımı değiştiren bir düzenlemenin "anlaşma" niteliği taşıması gerekir ve bunun için hangi çoğunluğun yeterli olduğu yoruma açıktır. En güvenli yol yönetim planında düzenleme veya bütün kat maliklerinin yazılı mutabakatıdır.