Yönetici Ücreti (Huzur Hakkı) Nasıl Belirlenir ve Paylaştırılır?

Yöneticiye ödenecek ücretin (uygulamada "huzur hakkı" da denir) tutarını kanun belirlemez: ücret yönetim planında, yöneticiyle yapılan sözleşmede veya kat malikleri kurulu kararında kararlaştırılır. Kanunda asgari ücrete veya daire sayısına bağlı bir oran ya da tablo yoktur. Ücret kararlaştırılmamış olsa bile yönetici "uygun bir ücret" isteyebilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.40). Kat malikleri arasından seçilen yönetici ise, kurul aksini kararlaştırmadıkça kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Ücreti kim, nasıl belirler?#

Ücretin dayanağı üç yerde aranır, sırasıyla:

1. Yönetim planı: KMK m.28'e göre yönetim planı «yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti» de düzenler. Planda tutar veya belirleme yöntemi yazıyorsa o uygulanır. Planda tutar sabit yazılmışsa, değiştirilmesi yönetim planı değişikliği sayılabilir; bu da bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK m.28). Planınızın "kurulca belirlenir" gibi esnek bir hüküm içerip içermediğine bakın (yönetim planı nedir).
2. Sözleşme: Dışarıdan veya profesyonel yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret yazılır. Firmalarla yapılan sözleşmelerde nelere dikkat edileceği yönetim firması sözleşmesi makalesindedir.
3. Kat malikleri kurulu kararı: Planda aksine hüküm yoksa ücret, kurulda oy çokluğuyla alınacak bir kararla belirlenebilir (KMK m.30). Uygulamada bu karar, yönetici seçimiyle aynı toplantıda alınır ve işletme projesine gider kalemi olarak yazılır (işletme projesi nasıl hazırlanır).

Hiç ücret kararlaştırılmamışsa

KMK m.40: «Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.» Yani yöneticilik kendiliğinden ücretsiz bir görev değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu da vekâlette sözleşme veya teamül varsa vekilin ücrete hak kazanacağını söyler (TBK m.502). "Uygun" ücretin ne olduğu konusunda anlaşılamazsa uyuşmazlık sulh mahkemesinde çözülür; bkz. kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.

Kat maliki yöneticiler çoğu zaman ücret istemez ve aşağıdaki gider muafiyetiyle yetinir. Bu durumda kurul kararında "ücret talep edilmemiştir" diye yazılması, ileride çıkabilecek "uygun ücret" talebini önler.

Ücretin tutarını belirlerken ne dikkate alınır?#

Kanun ölçüt vermediği için tutar tamamen kat maliklerinin takdirindedir. Karar verirken uygulamada şu sorular işe yarar:

• Bağımsız bölüm sayısı, blok sayısı ve ortak tesisler (havuz, otopark, jeneratör) ne kadar iş yükü getiriyor?
• Personel (kapıcı, güvenlik, temizlik) yönetiliyor mu?
• Tahsilat, muhasebe ve raporlama işini yönetici mi yapıyor, yoksa ayrıca ücretli bir hizmet mi alınıyor?
• Bölgedeki profesyonel yönetim teklifleri hangi aralıkta?
• Ücret aylık sabit mi, yıllık mı, yoksa belli işlere bağlı mı olacak?

Yöneticiye ödenen ücretin vergi ve sosyal güvenlik yönünden sonuçları bu makalenin kapsamı dışındadır; ödemeye başlamadan önce bir mali müşavire danışın.

Ücret kat malikleri arasında nasıl paylaştırılır?#

KMK m.20, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat maliklerinin «yönetici aylığı gibi diğer giderlere» kendi arsa payı oranında katılacağını söyler. Yani yönetim planında veya kat malikleri arasındaki anlaşmada farklı bir dağıtım (örneğin eşit) yoksa, yönetici ücreti arsa payına göre bölünür. Gider dağıtımının genel kuralları için aidat belirleme yöntemleri.

Örnek 1: Arsa payına göre dağıtım

30 daireli bir apartmanda kurul aylık 15.000 TL yönetici ücreti kararlaştırdı (tutar örnektir). Toplam arsa payı 3.000.

Kontrol: 6 × 600 + 12 × 500 + 12 × 450 = 3.600 + 6.000 + 5.400 = 15.000 TL.

Yönetim planınız veya kat maliklerinin anlaşması eşit dağıtım öngörüyorsa her daire 15.000 / 30 = 500 TL öder.

Kat maliki yöneticinin gider muafiyeti#

KMK m.40'ın son fıkrasına göre kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Karar alınmamışsa kanuni kural devreye girer: «Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.»

Bu hükmün üç önemli sonucu vardır:

• Yalnız kat maliki yöneticiler için: Kanun muafiyeti "kat malikleri arasından atanmış yönetici" için öngörür; dışarıdan atanan yöneticiye (kiracı yönetici dahil) kendiliğinden uygulanmaz.
• Kurul farklı karar verebilir: Tam muafiyet, çeyrek muafiyet veya hiç muafiyet yok gibi bir oran kararlaştırılabilir.
• Ücretle ilişkisi: Kanun muafiyeti ücretin varlığına bağlamamıştır. Hem ücret hem muafiyet istenmiyorsa bu kararda açıkça yazılmalıdır.

Örnek 2: Muafiyet hesabı

Aynı apartmanda büyük bir dairenin maliki yönetici seçildi; dairenin aylık normal yönetim gideri payı 2.000 TL.

Muaf tutulan kısım işletme projesinde gelir eksikliği olarak görünür; projeyi hazırlarken bu tutarın diğer kat maliklerinin payına nasıl yansıtılacağını da karara bağlayın.

Uygulamada önerilen karar metni#

Yönetici seçimiyle aynı toplantıda, karar defterine şu unsurları içeren bir karar yazılması önerilir:

• ücret var mı, yoksa "ücret talep edilmemiştir" mi;
• ücret varsa aylık tutar, ödeme günü ve artış yöntemi;
• ücretin dağıtım esası (arsa payı veya eşit);
• kat maliki yönetici için gider muafiyeti oranı ve kapsadığı kalemler;
• kararın geçerli olduğu dönem (bir sonraki olağan toplantıya kadar).

Sık yapılan yanlışlar#

• Dayanaksız oran tablosu kullanmak: "1–20 daire için asgari ücretin yüzde 25'i" gibi tabloların kanunda karşılığı yoktur.
• Muafiyeti unutmak: Ücret kararlaştırılıp muafiyet konusunda karar alınmazsa, kanuni yarı muafiyet de kendiliğinden işler.
• Ücreti işletme projesine yazmamak: Ücret projede gider kalemi olarak yer almazsa aidat hesabı eksik kalır.

Sık sorulan sorular#

Yönetici ücreti her yıl artırılabilir mi?

Evet. Ücret yönetim planında sabitlenmemişse kurul her yıl, genellikle işletme projesiyle birlikte, yeni tutarı kararlaştırabilir. Aidat artışına ilişkin genel kurallar için aidat artışı nasıl yapılır.

Kiracı olan yönetici gider muafiyetinden yararlanır mı?

KMK m.40'taki muafiyet "kat malikleri arasından atanmış yönetici" içindir. Kiracı yöneticiye bir indirim veya ücret verilecekse bunun ayrıca kurul kararıyla kararlaştırılması gerekir.

Yönetim kurulu üyelerine ücret ödenebilir mi?

Kanun bunu yasaklamaz. Üç kişilik yönetim kurulunda ücretin üyeler arasında nasıl bölüneceği ve kat maliki üyelerin muafiyeti kurul kararında ayrı ayrı yazılmalıdır; bkz. yönetim kurulu nasıl çalışır.