Apartmanda Uyuşmazlık Nasıl Çözülür? Kurul, Arabuluculuk ve Sulh Hukuk

Kat mülkiyetinden doğan bir anlaşmazlıkta kanunun öngördüğü sıra şudur: önce kat malikleri kurulu konuyu görüşüp karara bağlar; sonuç alınamazsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine dava açılır. Kurul kararına itirazda bir aylık süreler kısadır; arabuluculuk sürecinde ise hak düşürücü süre işlemez.

Bu makale genel bir yol haritasıdır. Her uyuşmazlığın kendine özgü yönleri vardır; dava açmadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.

1. Adım: Kat malikleri kurulu#

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.32/2'ye göre anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında, kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa, ileride çıkan anlaşmazlık kural olarak ona göre çözülür (KMK m.32/son). Bu nedenle:

• Sorunu yöneticiye yazılı bildirin (tarih ve içerik sonradan önem taşır).
• Konunun bir sonraki toplantının gündemine alınmasını isteyin; acilse olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir. Çağrı usulü için bkz. toplantı çağrısı nasıl yapılır.
• Alınan karar noter tasdikli karar defterine yazılır ve imzalanır. Yönetici, kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini bu deftere yazmakla yükümlüdür (KMK m.36).

Kurul her uyuşmazlığı çözemez; örneğin bir kat malikinin kurul kararına uymaması veya kararın kendisinin hukuka aykırı olması durumunda yargı yoluna gidilir.

2. Adım: Dava şartı arabuluculuk#

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'ye göre aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

• kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç);
• taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar;
• «23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar»;
• komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Nasıl işler?

Arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (Arabuluculuk K. m.18/A-2). Ücret ve masraflar Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir; güncel tutarlar her yıl yayımlanan tarifeden öğrenilmelidir.

Kapsam konusunda dikkat edilecekler

• Arabuluculuk, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarında uygulanır (Arabuluculuk K. m.1/2). Bazı kat mülkiyeti davalarının (örneğin kurul kararının iptali) bu niteliği taşıyıp taşımadığı konusunda farklı yorumlar bulunmaktadır.
• m.18/B "dava açılmadan önce" der. İcra takibi başlatmak bir dava değildir; bu nedenle aidat alacağı için icra takibi başlatmadan önce arabulucuya gitme şartı metinde yer almaz. Takibe itiraz üzerine açılacak davalar bakımından durumu bir avukatla değerlendirin. Aidat takibi için bkz. aidat borcu takibi ve icra.

3. Adım: Sulh hukuk mahkemesi#

KMK Ek m.1'e göre bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Uygulamada en sık başvurulan yollar şunlardır:

Kurul kararının iptali

Kurul kararına karşı iptal davası açılabilir (KMK m.33/1):

• toplantıya katılıp karara aykırı oy veren kat maliki: karar tarihinden itibaren bir ay içinde;
• toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde.

Kurul kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (KMK m.38). Toplantıya katılıp olumlu oy veren kat malikinin m.33/1'de sayılmadığına dikkat edin. Ayrıntılar, yokluk ve butlan ayrımı için bkz. kurul kararının iptali.

Hâkimin müdahalesi

Bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden kira, oturma hakkı ya da başka bir sebeple devamlı yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33/2).

Hâkim ilgilileri dinledikten sonra KMK'ye ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal kararını verir ve belirleyeceği kısa süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir. Bu süre içinde kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir (KMK m.33/3).

Örnek kullanımlar: ortak yere eşya koyup kaldırmayan komşu, kanuna aykırı yapılan bir tadilatın durdurulması, sürekli rahatsızlık veren bir kullanım.

Mahkemece yönetici atanması

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi bir yönetici atar (KMK m.34). Ayrıntı: apartman yöneticisi nasıl seçilir.

En ağır yaptırım: mülkiyetin devri

Haklarını onlar için çekilmez hale getirecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün, bedeli ödenerek diğer kat maliklerine devri istenebilir (KMK m.25). Sulh hâkiminin m.33'e göre verdiği emre rağmen aykırılıkta bir yıl ısrar edilmesi, bu çekilmezliğin her halde var sayıldığı durumlardan biridir. Ayrıntı: kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri.

Uygulamada: 24 daireli bir apartmanda otopark anlaşmazlığı#

24 daireli bir apartmanda bir kat maliki, ortak otoparktaki iki yeri sürekli kendi araçlarıyla kapatıyor.

1. Diğer kat malikleri yöneticiye yazılı şikâyette bulunur. Yönetici kat malikini yazılı olarak uyarır.
2. Konu kurul gündemine alınır; kurul otopark kullanım düzenini karara bağlar ve karar defterine yazılır.
3. Kat maliki karara uymazsa, zarar gören kat malikleri arabuluculuk bürosuna başvurur. Arabulucu üç hafta (zorunlu halde dört hafta) içinde süreci sonuçlandırır.
4. Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenir.
5. Hâkimin verdiği süreye rağmen uyulmazsa idari para cezası gündeme gelir; aykırılık bir yıl sürerse KMK m.25 yolu da tartışılabilir.

Bu sırada otopark kullanım kuralı yönetim planına eklenmek istenirse beşte dört çoğunluk gerektiğini unutmayın; bkz. yönetim planı nedir.

Sık yapılan yanlışlar#

• Arabuluculuğu atlayıp doğrudan dava açmak: Dava usulden reddedilir ve zaman kaybedilir.
• Kurul kararına itirazı geciktirmek: Bir aylık süre kaçırılırsa, karar yok veya mutlak butlanla hükümsüz değilse iptal davası açılamaz.
• Sözlü şikâyetle yetinmek: Yazılı bildirim ve karar defterine geçmiş kararlar, uyuşmazlık mahkemeye taşındığında önemli delillerdir.
• Asliye hukuk mahkemesine başvurmak: KMK'den doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK Ek m.1).

Sık sorulan sorular#

Komşumla gürültü sorunu için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Sorun KMK'deki rahatsız etmeme borcundan (m.18) veya komşu hakkından kaynaklanıyorsa, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Arabuluculuk K. m.18/B). Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırsa dava açmaya gerek kalmaz.

Arabuluculuk toplantısına karşı taraf gelmezse ne olur?

Arabulucu, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamazsa süreci sona erdirir ve son tutanağı düzenler. Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A-10, 11).

Yöneticiye karşı dava açılabilir mi?

Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Yöneticinin görevini yerine getirmemesi veya hesap vermemesi gibi konularda önce kurul yoluna, ardından arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Ayrıntı: yöneticinin hukuki sorumluluğu.