Apartman Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu

Yöneticinin sorumluluğunun temeli tek cümledir: «Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.» (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.38). Bu nedenle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) vekâlet hükümleri yöneticiye uygulanır: yönetici kurul kararlarına uymak, işleri özen ve sadakatle yürütmek, hesap vermek ve aldıklarını teslim etmek zorundadır. Bu borçlara kusurlu olarak aykırı davranır ve kat malikleri zarar görürse tazminat ödemekle yükümlü olur.

Yöneticinin dört temel borcu#

1. Talimata uyma

TBK m.505'e göre vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Yönetici için talimatın en önemli kaynağı kat malikleri kurulu kararlarıdır; kararları yerine getirmek kanuni görevlerinin ilkidir (KMK m.35/a). Yönetici talimattan ancak izin alma imkânı bulunmadığında ve durumu bilselerdi kat maliklerinin de izin vereceği açık olan hâllerde ayrılabilir; aksi hâlde doğan zararı karşılamadıkça borcunu ifa etmiş sayılmaz.

Örnek: Kurul çatı onarımını A firmasına yaptırma kararı aldı. Yönetici, daha pahalı B firmasıyla sözleşme yaparsa aradaki farktan sorumlu tutulabilir. Ancak şiddetli yağmurda çatı akıyor ve toplantı yapma imkânı yoksa, acil tedbir almak için karardan ayrılması bu kurala göre haklı görülebilir.

2. Özen ve sadakat

TBK m.506'ya göre vekil üstlendiği işleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütür. Özen ölçüsü kanunda açıkça yazılıdır: «benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır». Yani ölçü, "elinden geleni yapan" kişi değil, aynı işi yapan dikkatli ve öngörülü bir yöneticidir.

Özen borcunun yöneticideki karşılıkları:

• sigortanın süresinde yenilenmesi (KMK m.35/c),
• asansörlerin aylık bakımı ve yıllık kontrolünün yaptırılması (KMK m.35/l),
• bir sürenin geçmesine veya hakkın kaybına yol açmayacak tedbirlerin alınması (KMK m.35/g) — örneğin borçlu kat malikine karşı takibin zamanında başlatılması,
• toplanan paraların yönetici sıfatıyla açılmış banka hesabında tutulması (KMK m.35/j).

Sadakat borcu ise yöneticinin kendi çıkarını kat maliklerinin çıkarının önüne koymamasını gerektirir. Kendisine veya yakınına ait firmaya iş verirken bunu kurula açıklamamak, uygulamada sadakat borcuna aykırılık olarak tartışılan tipik durumdur.

3. İşi bizzat yapma

Vekil işi bizzat ifa etmekle yükümlüdür; ancak yetki verildiği, durumun zorunlu olduğu veya teamülün mümkün kıldığı hâllerde işi başkasına yaptırabilir (TBK m.506). Yetkisi dışında işi başkasına gördürürse onun fiilinden kendisi yapmış gibi sorumlu olur; başkasına vekâlet vermeye yetkiliyse yalnız seçmede ve talimat vermede özenden sorumludur (TBK m.507).

Uygulamadaki karşılığı: Muhasebeyi bir muhasebeciye, temizliği bir firmaya vermek olağan işlerdir. Yöneticiliğin bütününü kurula bilgi vermeden üçüncü bir kişiye devretmek ise yöneticiyi o kişinin bütün hatalarından sorumlu hâle getirebilir.

4. Hesap verme ve teslim

TBK m.508'e göre vekil, istem üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür; teslimde geciktiği paranın faizini de öder. KMK m.39 ayrıca yöneticiye, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında kurula hesap verme yükümlülüğü getirir. Ayrıntı: yöneticinin hesap verme yükümlülüğü.

Tazminat sorumluluğu ne zaman doğar?#

TBK m.112'ye göre borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür. Bunun yönetici için anlamı şudur:

1. Kat malikleri, yöneticinin bir borcunu yerine getirmediğini ve bu yüzden zarar doğduğunu ortaya koyar.
2. Yönetici, kusursuz olduğunu ispat ederse sorumluluktan kurtulur.

Borçlu genel olarak her türlü kusurdan sorumludur (TBK m.114). Aynı madde, sorumluluğun kapsamının işin özel niteliğine göre belirleneceğini ve iş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa sorumluluğun daha hafif değerlendirileceğini söyler. Bu nedenle ücret almadan gönüllü yöneticilik yapan bir kat maliki ile ücretli profesyonel yönetim firmasının sorumluluğu aynı ölçüyle değerlendirilmeyebilir; somut olaya göre değişir.

Örnek: kaçırılan sigorta yenilemesi

48 daireli bir sitede yönetici, bina sigortasının yenileme tarihini kaçırdı. İki hafta sonra çıkan bir su baskınında ortak alanlarda 180.000 TL hasar oluştu ve poliçe yürürlükte olmadığı için ödeme alınamadı. Sigorta ettirmek yöneticinin kanuni görevidir (KMK m.35/c); kat malikleri bu zararı yöneticiden talep edebilir. Yönetici, örneğin sigorta şirketinin hatası nedeniyle yenilemenin yapılamadığını ve kendisine kusur yüklenemeyeceğini ispat ederse sorumluluktan kurtulabilir.

İdari para cezaları#

Bazı yükümlülüklere aykırılık için KMK, tazminattan ayrı olarak sulh mahkemesince verilecek idari para cezası öngörür:

Ceza tutarları için resmî metne ve güncel uygulamaya bakın; cezalar, kat maliklerinin tazminat talebini ortadan kaldırmaz.

Yöneticiyi koruyan hükümler#

Sorumluluk tek yönlü değildir. Yöneticinin de hakları vardır:

• Giderler ve zarar: Vekâlet veren, vekâletin gereği gibi ifası için vekilin yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle ödemek ve yüklendiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür (TBK m.510). Yöneticinin yönetim adına cebinden yaptığı zorunlu ödemeler bu kapsamda talep edilebilir.
• Kurul kararına dayanmak: Usulüne uygun alınmış ve karar defterine yazılmış bir karara göre hareket eden yönetici, talimata uyma borcunu yerine getirmiş olur. Bu nedenle tartışmalı her harcama için karar alınması yöneticinin kendini korumasının en iyi yoludur.
• Kanuni dava ve takip yetkisi: TBK m.504'e göre vekil kural olarak özel yetki olmadan dava açamaz. KMK ise yöneticiye borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma görevini doğrudan verir (KMK m.35/i).
• İptal davalarında taraf olmak: Kurul kararlarının iptali davaları, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur ve karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38). Yani iptal hâlinde yargılama giderleri yöneticinin kişisel borcu olarak kalmaz.

Teminat#

Yönetici atanırken sözleşmede teminat göstermesi şart koşulabilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (KMK m.34). Büyük bütçeli sitelerde ve profesyonel yönetimde teminat, olası zararlara karşı kat maliklerinin elindeki en somut güvencedir.

Zamanaşımı#

TBK m.147'ye göre vekâlet sözleşmelerinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yöneticiye karşı açılacak tazminat taleplerinde hangi zamanaşımı süresinin uygulanacağı, talebin dayanağına (sözleşmeye aykırılık, haksız fiil veya suç teşkil eden bir eylem) göre değişebilir. Bir zarar fark edildiğinde beklemeden bir avukata danışın.

Sık sorulan sorular#

Yönetim kurulu üyelerinden hangisi sorumludur?

Yönetim kurulu, yöneticinin görev ve sorumluluklarını birlikte üstlenir. Üyelerin her birinin zararın tamamından sorumlu olup olmadığı kanunda açıkça düzenlenmemiştir; bkz. yönetim kurulu nasıl çalışır.

Yönetici ibra edildiyse sonradan sorumlu tutulabilir mi?

İbranın kapsamı ve sonuçları yöneticinin hesap verme yükümlülüğü makalesinde anlatılır. Kurulda sunulmayan veya gizlenen işlemler bakımından ibranın etkisi tartışmalıdır; somut olay için bir avukata danışın.

Parayı kendi hesabında tutan yönetici ne riskle karşılaşır?

KMK m.35/j toplanan paraların bankada yönetici sıfatı gösterilerek açılmış hesapta tutulmasını öngörür. Parayı kişisel hesapta tutmak, hem özen borcuna aykırılık hem de görevden alma için haklı sebep olarak ileri sürülebilir; ayrıca paranın amacı dışında kullanılması ceza hukuku sonuçları da doğurabilir. Görevden alma yolları: yöneticinin görevden alınması.