Apartman Yöneticisi Nasıl Görevden Alınır, Nasıl İstifa Eder?

Yöneticinin görevi üç yolla biter: kat malikleri kurulu haklı bir sebeple görev süresi içinde değiştirir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.41), yıllık toplantıda yeniden atamaz (KMK m.34) ya da yönetici kendisi çekilir. En sorunsuz yol, olağan yıllık toplantıda başka birini atamaktır; yıl içinde değiştirmek için ise kurulun toplanması ve haklı sebebin bulunması gerekir. Hangi yol seçilirse seçilsin, yeni yönetici aynı kararla atanmalı ve devir teslim yapılmalıdır.

Yol 1: Yıllık toplantıda yeniden atamamak#

«Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.» (KMK m.34) Bu nedenle yöneticiyi değiştirmek isteyen kat maliklerinin çoğu zaman bir "görevden alma" kararına ihtiyacı yoktur: olağan toplantıda başka bir kişiyi kanuni çoğunlukla atamak yeterlidir. Haklı sebep göstermek gerekmez.

Kanuni yıllık toplantı, yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında yapılır (KMK m.29). Seçimde gereken sayı ve arsa payı çoğunluğu için apartman yöneticisi nasıl seçilir.

Yol 2: Görev süresi içinde değiştirmek (haklı sebep)#

KMK m.41'e göre kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve «haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir». Yıllık toplantıyı beklemeden yöneticiyi değiştirmenin dayanağı bu hükümdür.

Haklı sebep nedir?

Kanun haklı sebebi tanımlamaz; her olayın koşullarına göre değerlendirilir. Uygulamada haklı sebep olarak ileri sürülen durumlara örnekler:

• hesap vermekten kaçınma veya hesapları göstermeme (KMK m.39),
• karar defterini tutmama, belgeleri saklamama veya defteri notere kapattırmama (KMK m.36),
• kurul kararlarını uygulamama (KMK m.35/a),
• sigorta, asansör bakımı gibi kanuni işleri yaptırmama (KMK m.35),
• tahsil edilen paraları yönetim hesabı dışında tutma veya amacı dışında kullanma,
• kat malikleriyle güven ilişkisini bozan ağır davranışlar.

Bir durumun haklı sebep sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değişir. Görevden alma kararı iptal davasına konu olabileceğinden, gerekçenin karar defterine somut olgularla (tarih, tutar, belge) yazılması önerilir.

Usul adım adım

1. Olağanüstü toplantı çağrısı: Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle kurul her zaman toplanabilir. Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek yapılır (KMK m.29). Kanun, istem yerine getirilmezse (yönetici çağrı yapmaktan kaçınırsa) izlenecek yolu ayrıca yazmaz; uygulamada istemde bulunan kat malikleri çağrıyı kendileri yapmaktadır, ancak bu yoruma açıktır. Yönetim planınıza bakın ve tereddüt varsa bir avukata danışın. Ayrıntı: toplantı çağrısı nasıl yapılır.
2. Gündem: "Yöneticinin görevden alınması ve yeni yönetici atanması" maddesini gündeme açıkça yazın.
3. Karar ve yeni atama: Görevden alma ve yeni atama aynı toplantıda karara bağlanmalıdır; aksi hâlde yapı yöneticisiz kalır. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü yapılarda yönetici bulunması zorunludur (KMK m.34).
4. Karar defteri: Karar, gerekçesiyle birlikte karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır (KMK m.32).
5. Bildirim ve devir: Eski yöneticiye karar bildirilir; defterler, belgeler, para ve banka yetkisi devralınır.

Gereken çoğunluk

KMK m.41 görevden alma için ayrı bir çoğunluk belirtmez. Genel kural olarak kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30). Ancak yeni yöneticinin atanması için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir (KMK m.34). Uygulamada her iki kararı da bu çoğunlukla almak, kararın tartışılmasını önlemenin en güvenli yoludur.

Mahkemece atanan yönetici#

Kat malikleri yönetici atayamadığı için sulh mahkemesince atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Bu süre içinde haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir (KMK m.34). Yani altı ay dolmadan yapılacak değişiklik için önce mahkemeye başvurulur.

Yol 3: Yöneticinin çekilmesi (istifa)#

Genel kural

Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre vekil, sözleşmeyi her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilir; ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.512). Örneğin, tahsilat ve ödemelerin yoğun olduğu bir dönemde, yerine kimse atanmadan ve hiçbir devir yapılmadan bırakmak bu riski doğurabilir.

Uygulamada önerilen istifa yolu:

1. İstifayı yazılı olarak ve tarih vererek kat maliklerine bildirin.
2. Yeni yöneticinin seçilmesi için kurulu toplantıya çağırın (çağırma yetkisi yöneticidedir, KMK m.35/k).
3. Seçime kadar ertelenemeyecek işleri (sigorta yenilemesi, zorunlu ödemeler, sürelerin kaçırılmaması) yürütün.
4. Hesabı verin ve elinizdekileri yeni yöneticiye teslim edin. TBK m.508'e göre vekil, yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını teslim etmekle yükümlüdür.

Özel kural: kat malikleri yükümlülüklerini yerine getirmezse

KMK m.40 yöneticiye özel bir çekilme hakkı tanır: kat malikleri kendilerine düşen borç ve yükümleri, yöneticinin noter aracılığıyla yaptığı ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın sözleşmesini feshedip yöneticilikten çekilebilir ve bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Bu hakkı kullanmayı düşünen yöneticinin önce noter ihtarı göndermesi gerekir.

Uygulamada: 16 daireli apartman#

16 daireli bir apartmanda yönetici iki yıldır hesap vermiyor ve banka ekstrelerini göstermiyor. Altı kat maliki (16'nın üçte biri 5,33 olduğundan en az 6 kişi gerekir) olağanüstü toplantı istiyor; yönetici çağrı yapmayınca, toplantı tarihinden 15 gün önce bütün maliklere imza karşılığı çağrıyı kendileri dağıtıyorlar (yukarıda belirtildiği gibi bu yol yoruma açıktır). Toplantıya 11 malik katılıyor. Gündemdeki iki madde ("yöneticinin görevden alınması", "yeni yönetici atanması") 10 malikin oyuyla kabul ediliyor; bu 10 malikin arsa payı toplamı da toplam arsa payının yarısını aşıyor. Gerekçe olarak "2025 ve 2026 ocak toplantılarında hesap verilmemesi, 3 Mart 2026 tarihli yazılı talebe cevap verilmemesi" deftere yazılıyor. Yeni yönetici aynı gün eski yöneticiye devir teslim için yazılı bildirim yapıyor.

Görevden alındıktan sonra#

Görevi sona eren yöneticinin hesap verme ve teslim yükümlülüğü devam eder. Teslim etmeyen veya hesap vermeyen eski yöneticiye karşı izlenecek yol, yapılacak kontroller ve kontrol listesi yönetici değişiminde devir teslim makalesinde; sorumluluğun kapsamı yöneticinin hukuki sorumluluğu makalesindedir.

Sık sorulan sorular#

Tek bir kat maliki yöneticiyi görevden aldırabilir mi?

Görevden alma yetkisi kat malikleri kurulundadır. Tek bir kat maliki toplantı çağrısı için gereken üçte bir sayıya ulaşamıyorsa, uyuşmazlık için sulh mahkemesine başvurma yollarını bir avukatla değerlendirmelidir. Genel yol haritası: kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.

Görevden alınan yönetici ücret veya tazminat isteyebilir mi?

Bu, yöneticiyle yapılan sözleşmeye, görevden almanın haklı sebebe dayanıp dayanmadığına ve zamanlamasına bağlıdır. Profesyonel yönetim firmalarıyla yapılan sözleşmelerde fesih hükümleri ayrıca önem taşır; bkz. yönetim firması sözleşmesi. Somut olay için bir avukata danışın.

İstifa eden yönetici yeni yönetici seçilene kadar sorumlu mu?

Kanunda bu konuda açık bir süre yoktur. Ancak uygun olmayan zamanda bırakmanın doğurduğu zarardan sorumluluk (TBK m.512) ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumluluk (KMK m.38) göz önüne alındığında, yeni yönetici seçilip devir yapılana kadar ertelenemeyecek işleri sürdürmek en güvenli yoldur.