Yönetici Değişiminde Devir Teslim Nasıl Yapılır?

Yönetici değiştiğinde eski yönetici, yürüttüğü işin hesabını vermek ve yönetim nedeniyle elinde bulunan her şeyi (para, defter, belge) yeni yönetime teslim etmekle yükümlüdür (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m.508; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.38). Kanun "devir teslim tutanağı" diye ayrı bir belge öngörmez; ancak defterlerin, belgelerin ve banka hesabının eksiksiz geçtiğini kanıtlamanın en sağlıklı yolu, iki tarafın imzaladığı ayrıntılı bir tutanaktır. Aşağıdaki kontrol listesi kanuni zorunlulukları uygulamada önerilen adımlardan ayırır.

Devrin hukuki dayanağı#

• Hesap ve teslim borcu: Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). TBK m.508'e göre vekil, yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür; teslimde geciktiği paranın faizini de öder.
• Defter ve belge: Yönetici, kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri KMK m.32'deki karar defterine yazmak; bu defteri, gider belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır (KMK m.36). Görev değişince bu dosya yeni yöneticiye geçer.
• Hesap verme: Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında kurula hesap verir (KMK m.39). Yıl ortasında değişiklik olursa son hesap dönemi devir tarihine kadar kapatılmalıdır.
• Banka hesabı: Yönetici, topladığı paralar için muteber bir bankada «kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle» hesap açtırır (KMK m.35/j). Hesap eski yöneticinin adına olduğundan, değişiklikle birlikte yetkinin bankada güncellenmesi gerekir.
• Kişisel veriler: Sakinlerin ad, telefon ve borç bilgileri kişisel veridir. Veri sorumlusu, verilerin hukuka aykırı işlenmesini ve erişilmesini önlemek ve muhafazasını sağlamak için gerekli teknik ve idari tedbirleri almak zorundadır (6698 sayılı KVKK m.12). Ayrıntı: site yönetiminde KVKK yükümlülükleri.

Devir teslim kontrol listesi#

"Kanun" sütununda dayanağı kanunda olan kalemler, "Önerilen" işaretli kalemler ise kanunda ayrıca yazılı olmayan ama uygulamada önerilen adımlardır.

Defterler ve belgeler

Para, banka ve borç-alacak

Sözleşmeler, personel ve yükümlülükler

Erişimler ve ilan

Uygulamada önerilen tutanak düzeni#

1. Tarih ve taraflar: Devir tarihi; eski ve yeni yöneticinin adı, atama kararının tarihi ve defter sayfa numarası.
2. Teslim edilenler: Yukarıdaki listeden her kalem tek tek ve sayılı olarak.
3. Rakamlar: Kasa nakdi, banka bakiyesi, toplam alacak (borçlu daireler) ve toplam borç (ödenmemiş faturalar).
4. Eksikler: Teslim edilemeyen veya bulunamayan belge ve tutarlar ayrıca yazılır. "Eksik yok" denmeden imza atılmaz.
5. İmza: İki taraf ve mümkünse denetçi veya bir kat maliki tanık olarak imzalar. Her iki taraf birer nüsha alır.
6. Kurula bilgi: Tutanak bir sonraki kurul toplantısında sunulur ve karar defterine özet olarak işlenir.

Uygulamada: yıl ortasında değişen yönetim#

36 daireli bir apartmanda yönetici 15 Haziran'da yapılan olağanüstü toplantıda görevden alındı ve yeni yönetici atandı. Devir 20 Haziran'da yapıldı. Tutanağa şunlar yazıldı: karar defterinin 1–84. sayfaları dolu, son karar 15 Haziran; 2024 ve 2025 defterleri notere kapatılmış; kasa nakdi 3.250 TL; banka bakiyesi 412.800 TL; 7 dairenin toplam 46.500 TL aidat borcu, bunlardan 2'si için icra takibi başlatılmış; asansör yıllık kontrol raporu Mart ayına ait; sigorta poliçesi 31 Ağustos'ta bitiyor. Eksik olarak "Ocak–Şubat 2026 gider belgelerinden 4 fatura bulunamadı" notu düşüldü.

Yeni yönetici aynı hafta bankaya başvurdu, sigorta acentesine yenileme için yazdı ve borçlu dairelere hatırlatma gönderdi. Eksik faturalar konusu bir sonraki toplantıda denetçinin raporuyla kurula sunuldu.

Eski yönetici teslim etmezse#

1. Yazılı talep: Yeni yönetici, kurul kararını ekleyerek defter, belge ve paranın belirli bir tarihte teslimini yazılı olarak ister. Delil için noter aracılığıyla ihtar tercih edilebilir.
2. Kurula bildirim: Teslim yapılmazsa durum kurula bildirilir ve dava açma konusunda karar alınması önerilir.
3. Yargı yolu: KMK'nin uygulanmasından doğan anlaşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK Ek m.1); 634 sayılı Kanun'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Zarar varsa tazminat da istenebilir. Paranın amacı dışında kullanıldığı şüphesi varsa ceza hukuku boyutu ayrıca değerlendirilmelidir. Bu aşamada bir avukata danışın; genel yol haritası için kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.

Yöneticinin uygun olmayan zamanda görevi bırakması hâlinde doğan zarardan sorumluluğu (TBK m.512) ve genel sorumluluk çerçevesi için yöneticinin hukuki sorumluluğu.

Sık sorulan sorular#

Devir teslim yapılmadan yeni yönetici göreve başlayabilir mi?

Yöneticilik, kurulun atama kararıyla başlar; devir teslim bunun şartı değildir. Ancak defter ve banka yetkisi olmadan yeni yönetici ödemeleri yapamaz ve kayıt tutamaz. Bu nedenle atama kararıyla birlikte bir devir tarihi belirlenmesi önerilir.

Banka hesabı hemen yeni yöneticiye geçer mi?

Hesap eski yönetici adına "yönetici sıfatıyla" açıldığından (KMK m.35/j), yetki değişikliği bankanın istediği belgelerle yapılır. Bankalar genellikle atama kararının karar defterinden onaylı örneğini ve yönetim planını ister; gereken belgeler bankaya göre değişir. Ayrıntı: site banka hesabı yönetimi.

Kayıtlar dijital tutuluyorsa ne teslim edilir?

Kanun karar defterinin noter tasdikli kâğıt defter olmasını öngörür (KMK m.32); bu defter dijital kayıtla ikame edilemez. Dijital gelir-gider kayıtları, dışa aktarılmış dosyalar ve sistem erişimleriyle birlikte ayrıca teslim edilir. Panadus kullanan sitelerde yönetici yetkisinin yeni kişiye atanması, kayıt geçmişinin site içinde kalmasını sağlar.