Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Nasıl İstenir?

Kat malikleri kurulu kararına karşı, toplantıya katılıp karşı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.33). Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre şartı aranmaz. Dava yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (KMK m.38) ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kanunen gereklidir (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Hukuki dayanak#

KMK m.33/1'e göre kurul kararları aleyhine, «kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde» sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Aynı fıkranın son kısmı: «kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz».

KMK Ek m.1'e göre de kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözülür.

Kimler dava açabilir?#

Kanun, toplantıya katılan malik için dava hakkını m.32'ye göre aykırı oy kullanmış olmasına bağlar. M.32 karşı oy verenin aykırılığın sebebini belirterek karar defterini imzalamasını ister. Bu yüzden karara katılmıyorsanız karşı oyunuzu ve sebebini deftere yazdırın. Toplantıda kabul oyu veren malik metinde dava açabilecekler arasında sayılmaz. Çekimser kalan veya toplantıyı oylamadan önce terk eden malikin durumu kanunda ayrıca düzenlenmemiştir; bu durumda bir avukata danışın.

Örnek: süreleri hesaplamak#

Kurul 20 Ocak 2027'de aidat artışına karar verdi.

• Bayan K. toplantıda karşı oy verip sebebini deftere yazdı. Dava süresi 20 Ocak'tan başlar; son gün 20 Şubat 2027.
• Bay M. toplantıya gelmedi, kararı 10 Mart'ta kendisine gönderilen bildirimle öğrendi. Süresi 10 Mart'tan başlar; son gün 10 Nisan 2027.
• Bayan S. toplantıya gelmedi, kararı 5 Temmuz'da öğrendi. Öğrenmeden itibaren bir ay 5 Ağustos'a uzanır, ama karar tarihinden altı ay 20 Temmuz 2027'de dolar. Son gün 20 Temmuz'dur.

Bay M. örneği, kararların toplantıya gelmeyenlere belgeli biçimde bildirilmesinin neden önemli olduğunu da gösterir: bildirim yapılmazsa süre, altı aylık üst sınıra kadar açık kalabilir.

Dava açmadan önce arabuluculuk#

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, «634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar» için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayar. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A). Kanun bu kuralı KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklar için ayrım yapmadan koymuştur; somut davanız için bir avukata danışın.

Süre kaybı endişesine karşı aynı Kanun şunu düzenler: «Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.» (m.18/A). Yine de başvuruyu bir aylık sürenin son gününe bırakmayın. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro yoksa görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır (m.18/A).

Uyuşmazlık çözüm yollarının genel resmi için kat mülkiyeti uyuşmazlıkları makalesine bakın.

Dava kime karşı açılır?#

KMK m.38'e göre kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; toplu yapılarda ada veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Kurul kararı iptal edilirse bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Hangi sebeplerle iptal istenebilir?#

Kanun iptal sebeplerini tek tek saymaz. Uygulamada davaya konu olan başlıca durumlar, bu rehberdeki kurallara aykırılıklardır:

• Çağrının süresine veya biçimine uyulmaması, ikinci toplantının usulsüz belirlenmesi (toplantı çağrısı),
• Toplantı veya karar yeter sayısının sağlanmaması, kanunun aradığı özel çoğunluğun (beşte dört, oybirliği vb.) aranmaması (yeter sayılar),
• Vekâlet sınırlarının aşılması (vekâletle oy kullanma),
• Kararın doğrudan kendisini ilgilendirdiği malikin oy kullanması (KMK m.31),
• Kararın içeriğinin kanuna veya yönetim planına aykırı olması.

Bir aykırılığın kararı iptal edilebilir mi, yoksa yok veya mutlak butlanla hükümsüz mü kıldığını kanun tanımlamaz; bu nitelendirmeyi somut olaya göre mahkeme yapar. Süresiz dava imkânına güvenip bir aylık süreyi kaçırmak ciddi risk taşır.

Dava açmak kararı durdurur mu?#

KMK, iptal davası açılmasının kararın uygulanmasını kendiliğinden durduracağına dair bir hüküm içermez; m.32'ye göre kat malikleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür. Dava sürerken kararın uygulanmasının durdurulmasını mahkemeden isteyip isteyemeyeceğinizi avukatınıza sorun.

İptal davası ile hâkimin müdahalesi farkı#

KMK m.33'ün ikinci fıkrası ayrı bir yol düzenler: bir kat maliki veya bağımsız bölümde kira, oturma hakkı ya da başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi borç ve yükümlerini yerine getirmezse, zarar gören kat maliki sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu yol bir kurul kararının iptaline değil, yükümlülüğün yerine getirilmesine yöneliktir. Hâkimin belirlediği süre içinde kararı yerine getirmeyenlere idari para cezası verilir (KMK m.33).

Sık yapılan yanlışlar#

• Karşı oyu deftere yazdırmamak. Toplantıya katılan malikin dava hakkı aykırı oya bağlıdır.
• "Altı ayım var" sanmak. Toplantıya katılmayan malik için asıl süre öğrenmeden itibaren bir aydır; altı ay yalnız üst sınırdır.
• Doğrudan mahkemeye gitmek. Önce arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekir.
• Kararı uygulamamak. Dava açmak, kanunda kararın uygulanmasını kendiliğinden durduran bir sonuç olarak düzenlenmemiştir.

Sık sorulan sorular#

Kiracı kurul kararının iptalini isteyebilir mi?

KMK m.33/1 iptal davası hakkını "kat maliki" için düzenler. Kiracının durumu için bir avukata danışın.

Hangi mahkemede dava açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde (KMK m.33, Ek m.1). Önce arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır.

Yönetici, aleyhine açılan davayı bize bildirmek zorunda mı?

Evet. KMK m.38'e göre yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.