Kat Malikleri Kurulunda Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

Kurul kaç kişiyle toplanır, karar nasıl çıkar? Sayı ve arsa payı çoğunluğu, ikinci toplantı, beşte dört ve oybirliği gereken kararlar; Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki bütün çoğunlukların madde numaralı tablosu.

Güncelleme: 25 Ekim 2026 Mevzuat kontrolü: 25 Ekim 2026 7 dk okuma

İçindekiler

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.30). Bu sayıya ulaşılamazsa yapılan ikinci toplantıda kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Ancak kanun bazı kararlar için ayrıca çoğunluk arar: yönetici ve denetçi seçimi ile faydalı yenilikler için sayı ve arsa payı çoğunluğu, yönetim planı değişikliği için beşte dört, kat ilavesi ve temliki tasarruflar için oybirliği. Kanun bu özel hükümleri ikinci toplantıda da saklı tutar (KMK m.30).

Temel kural: KMK m.30#

Kanun metni şöyledir: kurul «kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir». Yani ilk toplantının açılabilmesi için iki şart birlikte aranır:

Toplantıda temsil edilen bağımsız bölüm sayısı toplamın yarısından fazla olmalı,
Bu bölümlerin arsa payları toplamı da toplam arsa payının yarısından fazla olmalı.

Oy hakkı arsa payına göre değil, kişi başına işler: her kat maliki bir oy hakkına sahiptir; birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, fakat oyu bütün oyların üçte birini geçemez ve bu hesapta kesirler dikkate alınmaz (KMK m.31). Arsa payı, toplantı yeter sayısında ve kanunun "sayı ve arsa payı çoğunluğu" aradığı kararlarda ikinci ölçüt olarak devreye girer.

İkinci toplantı#

Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve kanuna göre «Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.» (KMK m.30). Kanun ikinci toplantı için ayrı bir toplantı yeter sayısı öngörmez. Aynı fıkranın son cümlesi ise şudur: «Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.»

Bu nedenle aşağıdaki tabloda özel çoğunluk gösterilen bir karar, ikinci toplantıda da o çoğunlukla alınmalıdır. Örneğin yönetim planı değişikliği, ikinci toplantıya gelen 9 kişinin 5'iyle yapılamaz.

Kanundaki bütün çoğunluklar#

Tablo yalnız KMK metninde geçen oranları içerir. Yönetim planınız bazı konularda daha ağır çoğunluk öngörebilir; kurulun yönetim tarzı konusundaki yetkisi kanunların emredici hükümleriyle sınırlıdır (KMK m.27).

Karar veya işlem	Gereken çoğunluk	Madde
Kurulun (ilk) toplanması	Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla	KMK m.30
Olağan kararlar (ilk toplantı)	Oy çokluğu	KMK m.30
Olağan kararlar (ikinci toplantı)	Katılanların salt çoğunluğu	KMK m.30
Olağanüstü toplantı istemi	Kat maliklerinin üçte biri (veya yönetici ya da denetçi)	KMK m.29
Yöneticiden plan dışı zamanda hesap istenmesi	Kat maliklerinin yarısı, arsa paylarına bakılmaksızın	KMK m.39
Yönetici atanması	Sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk	KMK m.34
Denetçi veya denetim kurulu seçimi	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.41
Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.42
Engelliler için zorunlu proje tadili (en geç üç ay içinde yapılacak toplantıda)	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.42
Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, merkezi sistemden ferdi sisteme veya tersine dönüşüm	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.42
Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binada merkezi ısıtmadan ferdi ısıtmaya geçiş	Sayı ve arsa payı olarak oybirliği	KMK m.42
Yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını çekilmez derecede ihlal eden malike karşı mülkiyetin devri davasının açılması	Diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (aksi kararlaştırılmamışsa)	KMK m.25
Bir kat malikinin ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya değişik renkte dış boya yaptırması	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	KMK m.19
Yönetim planının değiştirilmesi	Bütün kat maliklerinin beşte dördü	KMK m.28
Meskende eğlence yeri, lokanta, fırın, imalathane, dükkan vb. açılması	Kurulun oybirliği	KMK m.24
Kat ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi, zemin/bodrum veya boş arsada m.24'teki yerlerin yapılması	Kurulun oybirliği ve arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi	KMK m.44
Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp devri gibi temliki tasarruflar; dış duvar, çatı veya damın reklam için kiralanması	Bütün kat maliklerinin oybirliği	KMK m.45

Ortak yerlerdeki işlerin kapsamı ve gider paylaşımı için ortak yerlerde değişiklik ve yenilik, yönetim planı değişikliğinin usulü için yönetim planı nedir makalelerine bakın.

Toplu yapılara özgü oranlar

Karar	Gereken çoğunluk	Madde
Toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi	Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi	KMK m.70
Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi	Toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi	KMK m.70
Blok yöneticisi ve denetçisi seçimi	Bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK m.71
Toplu yapının bütün ortak yerleri için yönetici ve denetçi atanması	Temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu	KMK m.71
Projedeki hatalı blok numaralarının düzeltilmesi	Blok bazında kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu	KMK Ek m.5

M.70'teki oranlar 7579 sayılı Kanunla (7/5/2026) "beşte dört"ten "üçte iki"ye indirilmiştir; eski kaynaklarda beşte dört yazıyor olabilir.

"Sayı ve arsa payı çoğunluğu" neyi esas alır?#

Kanun bu ifadede "katılanların" değil "kat maliklerinin" çoğunluğundan söz eder. Aynı kanunun ikinci toplantı için açıkça "katılanların salt çoğunluğu" demesiyle karşılaştırıldığında fark belirgindir. Bu nedenle yönetici seçimi gibi kararlarda kabul oylarının, bütün bağımsız bölümlerin sayıca yarısından fazlasını ve toplam arsa payının yarısından fazlasını karşılaması güvenli yoldur.

"Beşte dört" ve "oybirliği" de "bütün kat maliklerinin" oranı olarak yazılmıştır; m.28 ve m.19'daki beşte dört oranında arsa payı ölçütü geçmez.

Örnek hesap: 30 daireli, arsa payları farklı apartman#

30 dairenin her biri ayrı bir malike ait olsun. Toplam arsa payı 3.000:

Daire tipi	Adet	Daire başına arsa payı	Toplam
Büyük	10	120	1.200
Orta	10	100	1.000
Küçük	10	80	800

İlk toplantı için eşik: en az 16 daire ve 1.500'den fazla arsa payı.

16 daire gelirse (2 büyük + 4 orta + 10 küçük): sayı tamam (16 > 15), arsa payı 240 + 400 + 800 = 1.440. 1.500'ü geçmediği için toplantı açılamaz.
18 daire gelirse (6 büyük + 6 orta + 6 küçük): arsa payı 720 + 600 + 480 = 1.800. Toplantı açılır.

18 kişilik toplantıda olağan karar: 10 kabul, 8 ret. Oy çokluğu sağlandı, karar çıkar.

Aynı toplantıda yönetici seçimi: Kazanan adayın en az 16 dairenin oyunu ve 1.500'den fazla arsa payını alması gerekir.

13 oy alırsa, salondakilerin çoğunluğunu alsa bile 16'nın altında kaldığı için atanamaz.
16 oy alırsa (6 büyük + 6 orta + 4 küçük = 720 + 600 + 320 = 1.640): sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanır, atanır.

Yönetim planı değişikliği: 30'un beşte dördü = 24 kat maliki. 18 kişilik toplantıda oybirliği çıksa bile yetmez.

Oybirliği isteyen kararlar (ör. çatının reklam için kiralanması): 30 kat malikinin 30'unun da oyu gerekir.

İkinci toplantı: 9 daire gelirse olağan kararlar en az 5 oyla alınır. Yönetici seçimi, beşte dört ve oybirliği gerektiren kararlar için yukarıdaki çoğunluklar aynen aranır.

Birden çok dairesi olan malik: Bu apartmanda bir kişinin 12 dairesi olsaydı, 12 oy değil en fazla 10 oy (30'un üçte biri) kullanabilirdi (KMK m.31).

Oy hesabında dikkat edilecekler#

Kararın doğrudan kendisini ilgilendirdiği kat maliki görüşmede bulunabilir ama oy kullanamaz (KMK m.31).
Vekâleten kullanılan oyların sınırı ayrıdır: bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekâleten kullanamaz; kırk veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31). Ayrıntı: vekâletle oy kullanma.
Çekimser oyların nasıl sayılacağı kanunda düzenlenmemiştir. Tartışmayı önlemek için kabul oylarını, ret ve çekimser oyları ayrı ayrı sayıp karar defterine yazın.

Sık yapılan yanlışlar#

"Salonda çoğunluk var" diye yönetici seçmek. Yönetici seçimi kanunda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuna bağlanmıştır.
İkinci toplantıda her şeyin salt çoğunlukla geçtiğini sanmak. M.30 özel çoğunlukları saklı tutar.
Arsa payını hiç hesaplamamak. Tapudaki arsa paylarını içeren güncel bir liste olmadan yeter sayı doğru tespit edilemez.

Sık sorulan sorular#

Arsa payları eşitse arsa payını ayrıca hesaplamak gerekir mi?

Bütün bağımsız bölümlerin arsa payı eşitse sayı çoğunluğu sağlandığında arsa payı çoğunluğu da kendiliğinden sağlanır. Payların gerçekten eşit olduğunu tapu kayıtlarından doğrulayın.

Yeter sayıya uymayan karar ne olur?

Kanundaki süreler içinde sulh mahkemesinde iptal davasına konu olabilir (KMK m.33). Ayrıntı: kurul kararının iptali.

Yönetim planı daha yüksek bir çoğunluk istiyorsa hangisi uygulanır?

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir (KMK m.28). Kanunun emredici bir hükmüne aykırı olmadıkça planda öngörülen çoğunluğa uyun; tereddütte bir avukata danışın.

Dayanak ve kaynaklar

Kat Mülkiyeti Kanunu — m. Ek 5, 19, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 39, 41, 42, 44, 45, 70, 71

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir. Bir hata ya da güncel olmayan bilgi görürseniz bize bildirin.