Kat Malikleri Kurulunda Vekâletle Oy Kullanma

Kat maliki, kat malikleri kurulunda oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.31). Kanun iki sınır koyar: bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekâleten kullanamaz; kırk veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. KMK vekâletnamenin noterden düzenlenmesini şart koşmaz; yönetim planınızda böyle bir şart olup olmadığına bakın.

Kanun ne diyor?#

KMK m.31'in son fıkrası aynen şöyledir: «Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.»

Aynı madde oy hakkının nasıl doğduğunu da düzenler: her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ama oyu bütün oyların üçte birini geçemez (kesirler dikkate alınmaz).

Sınır nasıl hesaplanır?#

Kırk veya daha az bağımsız bölüm: Bölüm sayısı ne olursa olsun bir kişi en fazla iki kat malikini temsil eder. 12 dairelik bir apartmanda da 40 dairelik bir apartmanda da sınır ikidir.

Kırktan fazla bağımsız bölüm: Toplam oy sayısının yüzde beşi hesaplanır; vekil bunun üstüne çıkamaz.

Kanun "yüzde beşinden fazlasını" yasakladığı için 2,5 çıkan bir sonuçta üçüncü vekâlet sınırı aşar.

Özel durumlar#

• Bağımsız bölümün birden çok maliki varsa (ör. miras kalmış, eşlerin ortak dairesi): Kurulda onları, içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder (KMK m.31). Paydaşlar aralarında anlaşıp birini yetkilendirmelidir.
• Kat maliki ehliyetsizse onu kanuni temsilcisi temsil eder (KMK m.31).
• Karar doğrudan kat malikini ilgilendiriyorsa malik görüşmede hazır bulunabilir ama oya katılamaz (KMK m.31).
• Vekilin kat maliki olması gerekir mi? KMK vekilin kat maliki olmasını şart koşmaz; kiracı, aile üyesi veya başka biri de vekil olabilir. Yönetim planınızda farklı bir düzenleme olabilir.

Vekâletname nasıl olmalı?#

KMK vekâletnamenin biçimi hakkında hüküm içermez: noter onayı, belirli bir form veya ıslak imza kanunda sayılmamıştır. Yönetim planınıza bakın; bazı planlar noterden vekâletname veya yöneticiye önceden teslim gibi şartlar öngörebilir.

Plan sessizse, ispatı kolaylaştırmak için yazılı ve imzalı bir vekâletname kullanmak uygulamada yerleşmiştir. İçinde şunlar bulunmalıdır:

• Vekâlet verenin adı soyadı ve bağımsız bölüm numarası,
• Vekilin adı soyadı (ve kimlik bilgisi),
• Hangi toplantı için verildiği: tarih ve ikinci toplantı (ikinci toplantı ayrı bir gündür; vekâletnamede yazmazsa tartışma çıkabilir),
• Kapsam: bütün gündem maddeleri mi, yalnız bazıları mı; isterseniz belirli maddelerde nasıl oy kullanılacağı,
• Tarih ve vekâlet verenin imzası.

Yönetici, yoklamada vekâletnameleri kontrol etmeli, kimin kimi temsil ettiğini hazır bulunanlar listesine yazmalı ve vekâletnameleri karar defteriyle birlikte saklamalıdır.

Örnek: 60 daireli sitede vekâlet hesabı#

60 daireli, tek bloktan oluşan bir yapıda yüzde beş sınırı 60 × 0,05 = 3 vekâlettir.

• Bay A, kendi dairesi dışında 3 komşusundan vekâlet aldı: sınır içinde.
• Bayan B, 5 vekâletname getirdi: en fazla 3'ü geçerli kabul edilebilir. Hangi üçünün kullanılacağı toplantı başlamadan netleştirilmeli; kalan iki malik başka bir vekil belirleyebilir veya toplantıya kendisi gelebilir.

Toplantı yeter sayısı hesaplanırken vekâletle temsil edilen bölümler de "toplantıda temsil edilen" bölümlere eklenir; sınırı aşan vekâletlerle yeter sayı sağlanırsa toplantının ve kararların geçerliliği tartışmaya açılır. Yeter sayı hesabı için toplantı ve karar yeter sayıları makalesine bakın.

Sık yapılan yanlışlar#

• "Yüzde beş" sınırını 40 ve altı bölümlü yapılara uygulamak. Bu yapılarda sınır doğrudan iki kişidir.
• Bütün vekâletleri yöneticide toplamak. Kanun yönetici için ayrık bir sınır koymaz; yönetici de aynı sınırlara tabidir.
• Vekâletnamede ikinci toplantıyı yazmamak.
• Noter şartını kanundan sanmak. KMK'da böyle bir şart yoktur; varsa yönetim planından gelir.

Sık sorulan sorular#

Vekâletname için noter şart mı?

KMK'da noter şartı yoktur. Yönetim planınız böyle bir şart öngörüyorsa ona uyulmalıdır.

Vekil benim talimatıma aykırı oy kullanırsa karar geçersiz olur mu?

Bu, sizinle vekiliniz arasındaki vekâlet ilişkisini ilgilendirir; KMK kurul kararına etkisini ayrıca düzenlemez. Talimatlı vekâlet veriyorsanız talimatı vekâletnameye yazın; uyuşmazlıkta bir avukata danışın.

Toplantıya gelmeyen ve vekil de göndermeyen malikin oyu nasıl sayılır?

Oy kullanmamış olur; toplantı yeter sayısında hesaba katılmaz. Kararı öğrendikten sonra kanundaki süreler içinde iptal davası açabilir (KMK m.33); ayrıntı kurul kararının iptali makalesindedir.