Ortak Yerlerde Onarım, Yenilik ve Tadilat İçin Kaç Oy Gerekir?

Ortak yerlerde ne yapılacağına göre gereken çoğunluk değişir. Olağan bakım ve onarım yöneticinin görevidir ve kurul kararı gerekiyorsa olağan yeter sayıyla alınır. Ortak yeri daha kullanışlı hale getiren yenilikler için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir. Bir kat malikinin kendi başına ortak yerde inşaat veya onarım yaptırması bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına, kat ilavesi ve çatının reklama kiralanması gibi işler ise oybirliğine bağlıdır.

Hangi yerlerin ortak yer sayıldığı için kat mülkiyeti temel kavramlar makalesine bakın. Bu makale 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) değişiklik ve yenilik kurallarını anlatır.

Özet tablo#

Bakım ve onarım: yöneticinin görevi#

KMK m.19/1 kat maliklerine anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya özen gösterme yükümlülüğü yükler. Yönetim planında aksine hüküm yoksa, anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak yöneticinin görevidir (KMK m.35/b).

Bakım ve onarım giderleri, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20/1-b). Ayrıntılı gider paylaşımı için ortak giderlerin paylaştırılması makalesine bakın.

İşletme projesinde öngörülmemiş büyük bir onarım (örneğin çatının tamamen yenilenmesi) için ek ödeme toplanacaksa, bunun kurul kararıyla yapılması uygulamada hem şeffaflık hem tahsilat açısından tercih edilir.

Bir kat malikinin kendi başına yaptıramayacakları#

KMK m.42/1'in ilk cümlesi temel kuralı koyar: «Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar».

KMK m.19/2 bunu somutlaştırır: «Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.»

Bu kural, ortak yerde bir kat malikinin kendi isteğiyle yaptırmak istediği işler içindir. Burada aranan, toplantıdaki oy değil, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıdır. 15 daireli bir binada bu, en az 12 kat malikinin yazılı onayı demektir.

İstisna: Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için rıza aranmaz (KMK m.19/2).

Kendi bağımsız bölümünde değişiklik

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bölümlerin bağlantılı yerlerinde ise, bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla anayapıya zarar vermeyecek değişiklikler yapılabilir (KMK m.19/3). Taşıyıcı duvar, kolon ve kiriş kanunen ortak yerdir (KMK m.4); "kendi dairemin içindeki duvar" denerek kaldırılamaz.

Balkon kapatma, klima dış ünitesi, cephe değişikliği

Bu işler uygulamada en sık anlaşmazlık çıkan konulardır. Dış cephe ortak yerdir ve görünümünü değiştiren işler KMK m.19/1'deki mimari durumu ve güzelliği koruma yükümlülüğü ile m.19/2'deki beşte dört yazılı rıza kuralı kapsamında değerlendirilir. Yönetim planınızda bu konuda özel bir hüküm olabilir. Hangi işin hangi çoğunluğa tabi olduğu somut olaya göre değişebilir ve yargı uygulamasında farklı yorumlar bulunmaktadır; tartışmalı bir durumda işe başlamadan önce bir avukata danışın.

Faydalı yenilikler: sayı ve arsa payı çoğunluğu#

Ortak yerleri düzgün hale getiren, kullanımını daha rahat ve kolay kılan veya faydasını çoğaltan bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınan kararla yapılır (KMK m.42/1). Giderleri, yeniliklerden faydalananlar faydalanma oranına göre öder (KMK m.42/3).

Örnek: 20 daireli bir apartmanda otopark girişine uzaktan kumandalı kapı takılmak isteniyor. Karar için en az 11 kat malikinin olumlu oyu ve bu 11 (veya daha fazla) kat malikinin arsa paylarının toplamının yarıdan fazla olması gerekir. Otopark yalnız araç sahibi 12 daireyi ilgilendiriyorsa, gider faydalanma oranına göre bu dairelere paylaştırılabilir.

Engelliler için zorunlu tadilat

Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda görüşülüp sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Toplantı bu sürede yapılamaz veya talep kabul edilmezse, ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre işlem yapılır (KMK m.42/2).

Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümü

Bir kat malikinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve merkezi sistemden ferdiye ya da ferdiden merkeziye dönüşüm, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Ancak toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri olan binalarda merkeziden ferdiye geçiş, sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerektirir. Bu işlerin giderleri arsa payı oranında ödenir (KMK m.42/4). Dönüşüm kararı alınırsa yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (KMK m.42/5).

Çok masraflı veya lüks yenilikler#

Yenilik çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa veya bütün kat maliklerinin kullanması mutlaka gerekli olan yerlerde bulunmuyorsa, bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; gideri yapılmasına karar veren kat malikleri öder (KMK m.43).

Başta katılmayan kat maliki veya daireyi ondan devralan kişi, yapım ve koruma giderlerine sonradan kendi arsa payı oranında katılırsa yenilikten faydalanma hakkını kazanır.

Örnek: Bahçeye yüzme havuzu yapılması kararında havuzu istemeyen kat maliki havuz giderine katılmaya zorlanamaz. Hangi yeniliğin "lüks" sayılacağı yapının özelliklerine göre değişir; bu değerlendirme anlaşmazlık halinde mahkemeye aittir.

Kat ilavesi ve yeni bağımsız bölüm#

Binaya kat ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi veya zemin, bodrum ya da arsanın boş kısmında KMK m.24/2'de sayılan yerlerin (dükkân, lokanta, imalathane vb.) sonradan yapılması için şunların hepsi gerekir (KMK m.44):

1. kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi;
2. ilaveden sonraki duruma göre bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle belirlenmesi;
3. yeni bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde tapu memuru huzurunda resmî senetle kat irtifakı kurulması ve tescili.

Oybirliği gereken önemli işler#

KMK m.45'e göre anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp bölünen kısmın başkasına devri gibi temliki tasarruflar ve «anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması» gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir.

Çatıya baz istasyonu veya dış cepheye reklam panosu kurulması için kira teklifi geldiğinde bu kural akılda tutulmalıdır. Bunların hangisinin m.45 kapsamında olduğu yoruma açık olabilir; sözleşme imzalamadan önce hukuki görüş alın.

Riskli yapılar ve kentsel dönüşüm#

Afet riski altındaki yapıların yıkılıp yeniden yapılması 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a tabidir ve orada ayrı karar usulleri öngörülmüştür (6306 s. Kanun m.6). Bu süreç KMK'deki yenilik ve ilave kurallarıyla yürütülmez; ayrıntısı bu makalenin konusu değildir.

Müsaade mecburiyeti#

Ortak yerdeki veya bir bağımsız bölümdeki tesislerin onarımı için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya orada oturanlar girişe izin vermek ve işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır. Bu yüzden uğranılan zararı, lehine izin verilen bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür (KMK m.23).

Sık sorulan sorular#

Kurul kararı olmadan dış cepheyi boyatan kat malikine ne yapılabilir?

Beşte dört yazılı rıza alınmadan yapılan iş KMK m.19/2'ye aykırıdır. Önce yönetici ve kurul yoluyla çözüm aranır; sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir (KMK Ek m.1). 634 sayılı Kanun'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Yol haritası için bkz. kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.

Asansör yenilemesi faydalı yenilik mi, onarım mı?

Arızalı asansörün yenilenmesi bakım ve onarım niteliğinde olabilir; asansörü olmayan binaya ilk kez asansör yapılması ise bir yenilik ve ilavedir. Ayrım somut duruma göre değişir. Asansörlerin aylık bakımı ve yıllık kontrolü ise yöneticinin kanuni görevidir (KMK m.35/l); bkz. asansör bakım ve periyodik kontrol.

Yönetim planı daha düşük bir çoğunluk öngörüyorsa hangisi geçerli?

KMK m.19, m.42, m.44 ve m.45'teki çoğunlukların yönetim planıyla hafifletilip hafifletilemeyeceği yoruma açıktır. Bu maddelerin metninde "aksine sözleşme olmadıkça" gibi bir ifade bulunmaz. Tereddüt varsa kanundaki çoğunluğu sağlamak en güvenli yoldur.