Ortak Alanların Kullanımı ve Bakımı: Otopark, Bahçe, Çatı, Sığınak

Otopark, bahçe, çatı ve sığınak gibi ortak yerler bütün kat maliklerine arsa payları oranında aittir ve her malik bu yerleri kullanma hakkına sahiptir. Kimin hangi otopark yerini veya bahçe bölümünü kullanacağını öncelikle tapu kaydı ve yönetim planı belirler. Kanun bu konuda tek bir sonuç dayatmaz. Ortak yerlerin olağan bakım ve onarımını yönetici yaptırır. Gider, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır. Bir kat maliki ise ortak yerde kendi başına inşaat, onarım veya tesis yapamaz.

Ortak yer nedir, eklentiden farkı ne?#

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.2'ye göre ortak yerler, bağımsız bölümlerin dışında kalan ve korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir. Eklenti ise bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerdir. Tapuda bir daireye eklenti olarak bağlanmış depo veya bahçe ortak yer değildir, o dairenin eklentisidir.

KMK m.4, bazı yerleri "her halde" ortak yer sayar. Örnekler:

• temeller, ana duvarlar ve taşıyıcı sistem,
• avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar,
• kapıcı dairesi, genel çamaşırlık, ortak garajlar,
• kalorifer daireleri, su depoları ve sığınaklar,
• çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yangın emniyet merdivenleri.

Bu listede sayılmayan, ama ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan yerler de ortak yer kapsamına girer. Bahçe kanunda adıyla sayılmaz. Çoğu yapıda ortak yer niteliğindedir, ama bir bağımsız bölüme eklenti olarak bağlanmış olabilir. Kavramların ayrıntısı için bkz. kat mülkiyeti temel kavramlar.

Kullanım: kim, nereyi, ne ölçüde kullanır?#

KMK m.16'ya göre kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur. Kanun açıkça şunu söyler: «Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler». Bu hakkın garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikinin arsa payıyla orantılıdır.

Kullanımı belirleyen kaynaklar şu sırayla incelenir:

1. Tapu kaydı: Yer bir bağımsız bölümün eklentisi mi, ortak yer mi?
2. Yönetim planı: Otopark yerlerinin dağıtımı, bahçe kullanımı, terasın kimin kullanımında olduğu gibi konularda hüküm var mı? Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir (KMK m.28). Planın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
3. Kanun ve kurul kararları: Planda hüküm yoksa kanun ve genel hükümler uygulanır.

Kullanırken uyulacak temel kural KMK m.18'dedir. Kat malikleri ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülükler kiracılara ve bölümden sürekli yararlanan diğer kişilere de uygulanır.

Bakım ve onarım: kim karar verir, kim yaptırır?#

KMK m.19 genel yükümlülüğü koyar: «Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.»

Uygulamada bu iş yöneticiye aittir. KMK m.35'e göre yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır. Korunma ve bakım için kat maliklerinin yararına olan tedbirleri onlar adına alır. Temizlik ve onarım gibi bakım işleri için de avans toplar.

İşin niteliğine göre karar mercii değişir:

Yenilik, ilave ve proje değişikliğine giden işlerin ayrıntısı ortak yerlerde değişiklik ve yenilik makalesinde anlatılır. Toplantı ve oy hesabı için bkz. toplantı ve karar yeter sayıları.

Bir bağımsız bölümde veya oradaki tesiste hasar varsa ve onarım için başka bir bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümde oturanlar girişe ve işin yapılmasına katlanmak zorundadır. Bu yüzden doğan zararı, lehine izin verilen bölümün maliki öder (KMK m.23).

Gider kime ait?#

KMK m.20'ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa şu şekilde katılır:

• Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans.
• Arsa payı oranında: sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanan avans.

Bir kat maliki, ortak yeri kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bölümünün durumu nedeniyle ihtiyacı olmadığını söyleyerek gider payından kaçınamaz (m.20/1-c). Gidere bir kat malikinin veya onun bölümünden yararlanan bir kişinin kusurlu davranışı yol açtıysa, gideri ödeyenler o kişiye rücu edebilir (m.20). Paylaşım yöntemlerinin ayrıntısı ortak giderlerin paylaştırılması makalesindedir.

Alan alan kontrol listesi#

Kanun bakım için bir takvim koymaz. Sıklığı binanın durumu, işletme projesi ve teknik mevzuat belirler. Teknik mevzuatın süre koyduğu yerler aşağıda belirtilmiştir.

Uygulamada: 30 daireli bir site#

30 daireli bir sitede açık otoparkta 20 araçlık yer var. Yönetim planında dağıtıma ilişkin hüküm bulunmuyor ve bazı malikler aynı yerleri sürekli işgal ediyor.

1. Yönetici önce tapu kayıtlarını ve yönetim planını inceler. Hiçbir yer eklenti olarak bir daireye bağlanmamışsa otopark ortak yerdir.
2. Konuyu kurul gündemine alır. Kurul, kullanım için kura veya sıra gibi bir düzen kararlaştırabilir. Kalıcı ve bağlayıcı bir tahsis isteniyorsa yönetim planının değiştirilmesi (beşte dört oy) gerekebilir.
3. Otoparkın aydınlatma ve çizgi boyası olağan bakımdır. Yönetici işletme projesindeki bütçeden yaptırır. Elektrikli araç şarj ünitesi gibi yeni bir tesis ise yenilik sayılabilir ve kurul kararı gerektirir.
4. Kararı karar defterine yazdırır ve sakinlere duyurur. Kiracılar da bu düzene uymakla yükümlüdür (KMK m.18).

Sık yapılan yanlışlar#

• Zemin kat dairesinin bahçeyi çitle çevirmesine göz yummak. Bahçe ortak yerse, kat maliki burada beşte dört yazılı rıza olmadan tesis yapamaz (KMK m.19/2). Eklenti olup olmadığı tapudan kontrol edilmelidir.
• Çatıyı reklam amacıyla kiralamayı çoğunlukla karara bağlamak. Çatı veya dış duvarın reklam amacıyla kiralanması oybirliği ister (KMK m.45). Baz istasyonu gibi başka amaçlı kiralamalarda gereken çoğunluk kanunda ayrıca yazılmamıştır ve yoruma açıktır; karar almadan önce bir avukata danışın.
• Sığınağı ve bodrumu depo olarak dağıtmak. Sığınak kanunen ortak yerdir. Yangın mevzuatı da bu yerlerde yanıcı madde depolanmasını yasaklar.
• "Kullanmıyorum, ödemem" itirazını kabul etmek. KMK m.20 bu gerekçeyle gider payından kaçınılamayacağını söyler. Yönetim planındaki farklı paylaşım hükümleri saklıdır.

Sık sorulan sorular#

Otopark yerimi başka bir malike veya kiracıya devredebilir miyim?

Otopark yeri tapuda dairenize eklenti olarak bağlıysa durum farklıdır. Ortak yerse, kullanım düzeni yönetim planına ve kurul kararlarına bağlıdır. Kesin cevap için yönetim planınıza bakın.

Çatıdaki su kaçağı için kurul kararı beklemek gerekir mi?

Hayır. Ortak yerin korunması ve onarımı için gereken tedbirleri almak yöneticinin görevidir (KMK m.35). Bütçeyi aşan büyük işlerde kurulu bilgilendirmek veya toplantıya çağırmak uygun olur.

Bahçede oyun alanı yapmak için kaç oy gerekir?

Ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran veya faydasını artıran yenilikler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (KMK m.42). İş çok masraflı veya lüks sayılırsa, katılmak istemeyen malik gidere zorlanamaz (KMK m.43).