Asansör Bakımı ve Yıllık Periyodik Kontrol Nasıl Yapılır?

Apartmanda asansörün bakımını ve kontrolünü yaptırmak yöneticinin kanuni görevidir. Asansör, yetkili bir servisle yapılan bakım sözleşmesi çerçevesinde ayda en az bir kez bakımdan geçer. Yılda en az bir kez de belediyenin protokol yaptığı A tipi muayene kuruluşu periyodik kontrol yapar. Her iki işin ücreti bina sorumlusu tarafından ödenir. Kontrol sonunda kabine yeşil, mavi, sarı veya kırmızı etiket yapıştırılır. Kırmızı etiketli asansör kullandırılmaz, sarı ve kırmızı etiketteki eksikler de yönetmelikte yazılı süreler içinde giderilmelidir.

Bu konuda iki yönetmelik geçerlidir. Bakım ve bina sorumlusunun yükümlülükleri Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğinde düzenlenir (2015 tarihli eski "Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği" yürürlükten kaldırılmıştır). Yıllık kontrol, etiketler ve kontrol ücreti ise Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliğindedir.

Bina sorumlusu kimdir?#

Asansör mevzuatı muhatap olarak "bina sorumlusu"nu alır. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.4'e göre bina sorumlusu, asansörün düzenli bakımını, periyodik kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumlu kişidir. Bu kişi kat maliklerinin kendi aralarından seçtiği ya da dışarıdan yetkilendirdiği biri, kat maliki veya maliklerin kendileri olabilir.

Kat mülkiyetine tabi bir apartmanda bu görev 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile yöneticiye verilmiştir. KMK m.35'te yöneticinin görevleri arasında şu bent yer alır: «Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.»

Yönetici neyi, ne sıklıkla, kimden yaptırır?#

Bakım sözleşmesi ve aylık bakım

Bakım, bina sorumlusunun sözleşme imzaladığı asansör monte eden firma veya onun yetkili servisi tarafından yapılır (m.8/1). Bakım sözleşmesini imzalamak, bakımı yaptırmak ve bakım ücretini ödemek bina sorumlusunun yükümlülüğüdür (m.14/1). Bina sorumlusu, sözleşme yapılan servis dışındaki üçüncü kişilerin asansöre müdahalesine izin vermez (m.10/13).

Servis her bakımda yapılan işlemleri bakım föyüne yazar ve bir nüshasını bina sorumlusuna teslim eder (m.10/2). Yönetmelik bu föylerin nerede saklanacağını da belirler: «Bina sorumlusu bakım föylerini asansörün makina veya makara dairesinde veya binaya/yapıya ait yönetim bürosunda kalıcı olarak muhafaza eder.»

Bakım; yağlama ve temizlemeyi, kontrolleri, kurtarma çalışmalarını, ayarları ve yıpranmaya bağlı bileşen onarımı ile değişimini kapsar. Asansörün yerinin değiştirilmesi, tahrik ünitesi veya güvenlik aksamı gibi ana parçaların değişimi, kumanda sistemindeki değişiklikler ve kabinin iç temizliği ise bakım kapsamında değildir (m.9). Servisten gelen bir değişim teklifinin bakım ücretine dahil olup olmadığına bu ayrıma bakarak karar verebilirsiniz.

Riskli durum ve kurtarma

Servis, asansörün can ve mal güvenliği bakımından risk taşıdığını yazılı olarak bildirirse, bina sorumlusu asansörü servis eliyle güvenli hale getirmekle yükümlüdür (m.10/4). Bina sorumlusu, fark ettiği tehlikeli durumu da servise iletir ve servis müdahale edene kadar gerekli güvenlik tedbirini alır (m.14/3). Kabinin kullanıma kapatılması ve uyarı asılması bu tedbirlere örnektir.

Servis, bina sorumlusunun belirleyeceği sayıda kişiye acil durumlarda kurtarma eğitimini yılda en az bir kez verir. Eğitim alan kişi değişirse yeni kişinin eğitilmesini bina sorumlusu sağlar (m.10/6). Kapıcı veya site görevlisi değiştiğinde bu eğitimi yeniden istemeyi unutmayın.

Kabindeki asansör kimlik numarası etiketinin asansörün ömrü boyunca korunması ve gerektiğinde yenilenmesi de bina sorumlusunun sorumluluğundadır (m.5/3). 15/8/2004'ten önce monte edilmiş "mevcut asansörler"in güvenlik seviyesinin artırılmasından da bina sorumlusu sorumludur (m.16/4).

Yıllık periyodik kontrol#

Binada sürekli kullanılan asansörün periyodik kontrolü yılda en az bir kez yaptırılır. Kontrolü, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca yetkilendirilmiş ve ilgili idareyle (belediye; belediye sınırı dışında il özel idaresi) protokol imzalamış A tipi muayene kuruluşu yapar (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.8/1). Kuruluşu yönetici seçmez: belediyenizin protokol yaptığı kuruluş kimse kontrolü o yapar.

Kontrolü yaptırma yükümlülüğü ilgili idare ile bina sorumlusuna aittir (m.8/4, m.34/1). Kontrol, bina sorumlusunun talebi üzerine veya kuruluşça kendiliğinden yapılabilir. Kuruluş kontrol tarihini en az üç gün önce kısa mesaj veya e-postayla bildirir (m.16/7, 16/9). Bir sonraki yılın kontrol tarihi, o yıl yapılan kontrolün tarihine göre belirlenir. Bina sorumlusu isterse bu tarih öne alınabilir (m.8/3).

Kontrol günü servisin teknik personelinin binada bulunmasını sağlayın. Yönetmelik, periyodik kontrole nezaret eden servisi ayrıca düzenler (m.29/1). Kontrole izin verilmeyen asansör, mühürlenerek hizmetten men edilmesi için belediyeye bildirilir. Bakım sözleşmesi olmadığı tespit edilen bina sorumlusu da Bakanlık il müdürlüğüne bildirilir (m.29/2–3).

Kontrol ücretini kim öder?

Yönetmelik bu konuda açıktır: «Periyodik kontrol ücreti, bina sorumlusundan KDV dahil olarak A tipi muayene kuruluşunca tahsil edilir.» Ücret, kontrolün yapıldığı yıl için Bakanlığın ilan ettiği taban ve tavan fiyat aralığına göre belirlenir (m.23/5). Tutar her yıl değiştiği için burada rakam verilmemiştir. Güncel aralık için Bakanlık duyurusuna ve belediyenizin protokolüne bakın. Faturada asansörün adresi ve kimlik numarası yer almalıdır (m.23/6).

Kırmızı veya sarı etiketli asansörün birinci takip kontrolü için bina sorumlusundan ayrıca ücret istenemez. Sonraki takip kontrollerinden ücret alınıp alınmayacağını belediye ile kuruluş arasındaki protokol belirler. Takip kontrol ücreti, periyodik kontrol ücretini geçemez (m.24/5).

Bakım ve kontrol giderleri ortak giderdir. KMK m.20'ye göre, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kat malikleri ortak tesislerin bakım ve işletme giderlerine arsa payı oranında katılır. Paylaşım ayrıntısı ve zemin kat itirazları için bkz. ortak giderlerin paylaştırılması.

Etiket renkleri ne anlama gelir?#

Kontrol sonucu dört gruptan biridir. Kuruluş, sonuca göre renkli bilgi etiketini kabinin içine, kumanda paneli çevresine ve ana duraktaki dış çağrı panelinin yanına yapıştırır (m.11, 22).

Kırmızı etiket: «Kırmızı renkli bilgi etiketi iliştirilen ve güvensiz olarak tanımlanan asansörün kullanımına bina sorumlusu tarafından izin verilmez.» Uygunsuzluklar en fazla 60 gün içinde giderilir. Süre bitince en geç üç iş günü içinde takip kontrolü yapılır. Eksikler giderilmemişse belediye asansörün elektriğini keserek mühürler (m.11/6). Güvensiz asansör bu süre içinde güvenli hale getirilmeden kullandırılırsa, doğabilecek can ve mal kaybından bina sorumlusu sorumludur (m.11/7). Kırmızı etiketli asansöre bakım hizmeti verilemez ve servis bu süre için aylık bakım ücreti isteyemez (Asansör İşletme ve Bakım Yön. m.10/11).

Sarı etiket: Uygunsuzluklar en fazla 120 gün içinde giderilir. Takip kontrolünde giderilmediği görülürse bina sorumlusu asansörün kullanımına izin vermez ve belediye asansörü mühürler (m.11/8).

Erken takip kontrolü: Eksikleri süre dolmadan giderdiyseniz takip kontrolüne başvurabilirsiniz. Bu durumda kontrol en fazla on iş günü içinde yapılır (m.24/3).

Güvensiz veya kusurlu sonuçlu rapor, teknik yönetici imzaladıktan sonraki ilk iş günü bina sorumlusuna ve servise iletilir. Diğer raporlar en geç üç iş günü içinde iletilir (m.20/4–5). Bina sorumlusu atanmamışsa rapor bütün kat maliklerine veya muhtarlığa gönderilir (m.20/6).

Uygulamada: 16 daireli bir apartman#

16 daireli, iki asansörlü bir apartmanda yönetici mart ayında yıllık kontrol bildirimi alıyor. Kontrolde bir asansöre sarı, diğerine mavi etiket yapıştırılıyor.

1. Yönetici rapor elinde olunca servisten, sarı etiketteki her uygunsuzluk için yazılı teklif ve iş takvimi ister. Yönetmeliğe göre takip kontrolü, raporun bina sorumlusuna iletilmesinden 120 gün sonra yapılır (m.24/2); işleri bu tarihten önce bitirecek şekilde planlar.
2. Harcama işletme projesinde yoksa, gerekirse kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır. Asansör güvenliğiyle ilgili onarım ertelenebilecek bir yenilik değil, zorunlu bakım işidir.
3. İşler bitince süre dolmayı beklemeden takip kontrolüne başvurur. Birinci takip kontrolü ücretsizdir.
4. Mavi etiketli asansördeki küçük eksikleri bir sonraki yıllık kontrolden önce kapatmak için servisle plan yapar.
5. Raporları, faturaları, föyleri ve takip kontrol raporunu yönetim dosyasında saklar ve devir teslimde yeni yöneticiye verir.

Sık yapılan yanlışlar#

• Kırmızı etiketli asansörü "dikkatli kullanın" notuyla çalıştırmak. Yönetmelik kullanıma izin vermeyi açıkça yasaklar. Doğabilecek zarardan bina sorumlusu sorumlu tutulur.
• Bakım sözleşmesi olmadan "çağırınca gelen" bir ustayla idare etmek. Bakım ancak sözleşmeli monte eden firma veya yetkili servisi tarafından yapılabilir. Sözleşmesizlik kontrolde tespit edilip bildirilir.
• Föyleri ve kayıt defterini servise bırakmak. Föylerin bir nüshası ve biten kayıt defterleri bina sorumlusunda saklanır.
• Kurtarma eğitimini bir kez alıp unutmak. Eğitim yılda en az bir kez tekrarlanır. Görevli değiştiğinde yenisi eğitilir.

Sık sorulan sorular#

Muayene kuruluşunu biz seçebilir miyiz?

Hayır. Periyodik kontrolü, belediyenizin protokol imzaladığı A tipi muayene kuruluşu yapar. Bakım servisini ise bina sorumlusu seçer ve onunla sözleşme yapar.

Asansörü kullanmayan zemin kat maliki giderlere katılmak zorunda mı?

KMK m.20, kat maliklerinin ortak tesislerden faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamayacağını söyler. Ancak aynı madde "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diye başlar. Yönetim planınızda farklı bir paylaşım hükmü olabilir. Yargı uygulamasında da bu konuda farklı yorumlar bulunmaktadır.

Kurallara uyulmazsa ne olur?

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.17'ye göre yönetmeliğe aykırı davranan bina sorumlusuna veya kat maliklerine 1705 sayılı Kanunda öngörülen idari para cezası uygulanır. Ceza tutarı dönemsel olarak değiştiğinden burada verilmemiştir. Ayrıca sarı veya kırmızı etiketteki eksikler süresinde giderilmezse asansör mühürlenir.

Periyodik kontrol raporunu ne kadar saklamalıyım?

Yönetmelik, raporun bir sonraki takvim yılındaki periyodik kontrole kadar saklanacağını söyler (m.20/10). Yönetimin hesap verme ve devir teslim ihtiyacı için raporları, faturalarla birlikte daha uzun süre saklamak uygulamada daha güvenlidir.