Apartmanda Yangın Güvenliği: Yöneticinin Yükümlülükleri

Apartman ve sitelerde yangın güvenliğinden bina sahibi ve yönetici sorumludur. Kat mülkiyetine tabi binalarda yangınla mücadele giderlerini kat malikleri ve bina yöneticileri karşılar. Yöneticinin temel işleri şunlardır: binada bulunması gereken söndürme cihazlarını ve sistemleri ilgili standartlara göre kontrol, test ve bakımdan geçirmek; kazan dairesi, sığınak, otopark ve çatı gibi riskli yerleri yanıcı maddeden arındırmak ve düzenli temizletmek; itfaiye denetiminde istenen eksikleri verilen süre içinde gidermek.

Dayanak, 2007 tarihli Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliktir (aşağıda "Yönetmelik"). Yönetmelik her türlü yapıya uygulanır (m.2). Hükümlerinin önemli bir kısmı ise bina yüksekliğine, alana veya kullanım türüne bağlıdır. Bu makalede yalnızca konut ve apartmanlar için geçerli olanlar anlatılır.

Sorumluluk kimde?#

Yönetmeliğin temel kuralı m.124'tedir: «Yapı, bina, tesis ve işletmelerde yangın güvenliğinden; kamu ve özel kurum ve kuruluşlarda en büyük amir, diğer bina, tesis ve işletmelerde ise sahip veya yöneticiler sorumludur.»

Giderler konusunda m.135, kat mülkiyetine tabi binaları ayrıca anar. Yangınla mücadele için gerekli giderler kat malikleri ve bina yöneticileri tarafından karşılanır. Yönetmeliğe göre: «Binaların yangından korunması için sarf olunması gerekli olan bu ödenekler başka bir amaçla kullanılamaz.» Yangınla mücadele için alınması zorunlu mal ve hizmetlerde herhangi bir gerekçeyle kısıtlama yapılamaz (m.135/2).

Bu yükümlülük KMK ile de örtüşür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35, ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almayı yöneticinin görevleri arasında sayar.

Yöneticinin yangın güvenliği kontrol listesi#

Taşınabilir söndürme cihazları için Yönetmelik iki süre yazar: cihazların standartlar doğrultusunda yılda bir kez yerinde genel kontrolü yapılır ve dördüncü yılın sonunda içindeki söndürme maddesi yenilenerek hidrostatik testi yapılır. Periyodik kontrol ve bakım TS ISO 11602-2 standardına göre yapılır; bakımı yapan firmanın dolum ve servis yeterlilik belgesi bulunmalıdır (m.99/7). Sabit söndürme sistemleri ile algılama, uyarı ve acil aydınlatma sistemleri için ise Yönetmelik ayrı bir süre yazmaz; kontrol, test ve bakımın "ilgili standartlarda belirtilen" şekilde yapılmasını ister (m.84, m.100). Bu sistemlerin bakım aralığını bakım firmasından yazılı olarak, ilgili standarda atıfla alın ve kayıt altında tutun.

Yangın söndürme cihazları#

Taşınabilir söndürme cihazlarının tipi ve sayısı, mekândaki duruma ve risklere göre belirlenir (m.99/1). Yönetmelik yangın sınıfına göre öncelikli cihaz türlerini sayar. Örneğin katı madde yangınlarına (A sınıfı) karşı çok amaçlı kuru kimyevi tozlu veya sulu cihazlar öngörülür.

Sayı için m.99/2'deki ölçü, yapı inşaat alanına bağlıdır. Düşük tehlike sınıfında her 500 m² için, orta ve yüksek tehlike sınıfında her 250 m² için uygun tipte birer adet 6 kg'lık kuru kimyevi tozlu veya eşdeğeri gazlı cihaz bulundurulur. Binanızın veya bölümlerinin hangi tehlike sınıfına girdiği, Yönetmeliğin m.19 ve Ek-1 hükümlerine göre belirlenir. Emin değilseniz yerel itfaiyenin görüşünü alın. Otopark, depo, tesisat dairesi ve benzeri yerlerde ayrıca tekerlekli tip söndürme cihazı bulundurmak zorunludur (m.99/3).

Yerleşim kuralları da aynı maddededir (m.99/4–5):

• Cihazlar geçişlerin yakınına, dengeli dağıtılarak ve işaretlenerek kolayca ulaşılabilir yerlere konur. Herhangi bir noktadan cihaza ulaşma mesafesi en fazla 25 mdir.
• Kapı arkasına, yangın dolapları dışındaki kapalı dolaplara, derin duvar girintilerine ve ısıtıcıların üstüne veya yakınına konulmaz. Görünmeyen yere konulmak zorunda kalınırsa yeri fosforlu işaretle gösterilir.
• 4 kg'dan ağır ve 12 kg'dan hafif cihazlar, zeminden yaklaşık 90 cm'yi aşmayacak yüksekliğe asılır.

Riskli bölümler: kazan dairesi, sığınak, otopark, çatı#

Yönetmelik kazan dairelerini, yakıt depolarını, bacaları, sığınakları, otoparkları, çatıları ve asansörleri yangın bakımından kritik yerler olarak sayar. Bu yerlere yanıcı madde atılması veya depolanması yasaktır. Bu yerler belirli aralıklarla temizlenir ve bunu sağlamakla bina sahibi veya yöneticisi yükümlüdür (m.53).

• Kazan dairesi (doğalgaz/LPG): Gaz ana vanasının yerini gösteren plaka bina girişinde kolay görülecek bir yere asılır (m.55/3). Yetkili bir kurumun verdiği kazan dairesi işletmeciliği sertifikası olmayan kişi kazan dairesini işletmek üzere çalıştırılamaz (m.55/12). Kaloriferci veya kapıcı bu işi yapıyorsa sertifikasını dosyaya koyun.
• Çatı: Çatı aralarında kolay alevlenen, parlayıcı ve patlayıcı madde bulundurulamaz. «Çatı giriş kapısı devamlı kapalı ve kilitli tutulur.» Çatıya bina sahibi, yönetici veya bina yetkilisinin izniyle çıkılır ve çatı araları periyodik olarak temizlenir (m.61).
• Kapalı otopark: LPG veya sıkıştırılmış doğalgaz (CNG) yakıtlı araçlar kapalı otoparklara giremez ve alınmaz. Yönetmelikteki istisna yalnızca belirli şartları sağlayan alışveriş merkezi otoparklarına ilişkindir (m.60/4). Site otoparkının girişine bu kuralı belirten bir uyarı asmak uygulamada yararlıdır.
• Sığınak ve bodrum: Sığınaklar da m.53'teki kritik yerlerdendir. Eşya deposuna dönüşmüş sığınak ve bodrumlar bu yasağa aykırılığın en yaygın örneğidir.

Binanın yüksekliğine ve büyüklüğüne bağlı yükümlülükler#

Bazı tedbirler yalnızca belirli büyüklükteki binalarda zorunludur. Yönetmelik iki yüksekliği ayrı tanımlar: "bina yüksekliği" ve "yapı yüksekliği" (bodrumlar dahil). Yüksek bina, m.4'te bina yüksekliği 21.50 m'den, yapı yüksekliği 30.50 m'den fazla olan bina olarak tanımlanır. İki ölçütten birinin aşılmasının yeterli olup olmadığı tanımda ayrıca açıklanmadığından binanız sınıra yakınsa itfaiyenin görüşünü alın.

Acil durum ekiplerinde söndürme ve kurtarma ekipleri en az üçer, koruma ve ilk yardım ekipleri en az ikişer kişiden oluşur. Ekiplerin görevleri ile isim ve adres listeleri bina içinde kolay görülecek yerlere asılır (m.126/3, 126/5). Bu eşiklerin altında kalan binalarda bina sahibinin veya yöneticinin uygun göreceği tedbirler alınır (m.126/2). Yangın önleme ve söndürme konusundaki iç düzenlemeleri de bina sahibi, yöneticisi veya amiri yürütür (m.137/2).

Eski binalar: Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat almış yapılar "mevcut yapı" sayılır ve bunlara ayrı bir bölüm uygulanır (m.4, m.138). 2002 tarihli eski yönetmeliğe uygun tedbir alınmış mevcut yapılarda, kural olarak ilave tedbir istenmez (m.138/2). Binanızın hangi hükme tabi olduğu ruhsat tarihine ve projesine göre değişir. Kesin değerlendirme için itfaiyeye veya bir yangın güvenliği uzmanına danışın.

Uygulamada: 40 daireli, kapalı otoparklı bir site#

40 daireli, 8 katlı, kapalı otoparklı ve doğalgazlı merkezi kazan dairesi olan bir sitede yönetici şu adımları izler:

1. Bir yangın güvenliği firmasından, binanın kullanım alanlarına göre söndürme cihazı tipi ve sayısı için yazılı keşif ister. Otopark ve kazan dairesi için tekerlekli cihazı ayrıca sordurur.
2. Cihazları görünür yerlere, 25 m ulaşma mesafesini aşmayacak biçimde yerleştirir. Bakım tarihlerini bir çizelgede tutar.
3. Kazan dairesi görevlisinin sertifikasını dosyalar. Gaz ana vanası plakasının girişte asılı olduğunu kontrol eder.
4. Bodrum, sığınak ve çatıdaki eşyaları kaldırtır. Çatı kapısını kilitler ve anahtarın kimde duracağını yazılı olarak belirler.
5. Otopark girişine LPG ve CNG'li araçların giremeyeceğini belirten bir uyarı asar.
6. Yangın güvenliği harcamalarını işletme projesine ayrı kalem olarak koyar. Bu ödenekler başka amaçla kullanılamaz.

Sık yapılan yanlışlar#

• "Bina eski, yönetmelik bize uygulanmaz" demek. Yönetmeliğin Onuncu Kısmı mevcut yapılar için ayrı hükümler içerir. Eski binalar yönetmeliğin dışında değildir. Hangi hükmün sizin binanıza uygulanacağını itfaiyeye veya bir uzmana sorun. Yönetim sorumluluğu ve itfaiye denetimine uyma yükümlülüğü her durumda geçerlidir (m.124, m.131).
• Söndürme cihazlarını kilitli dolaplara veya kapı arkasına koymak. Yönetmelik bunu açıkça yasaklar.
• Yangın güvenliği bütçesini başka harcamaya kaydırmak. m.135 bu ödeneklerin başka amaçla kullanılmasını yasaklar.
• Sığınağı ve bodrumu depo olarak kullandırmak. Bu yerler yönetmeliğe göre kritik yerlerdir; yanıcı madde depolanamaz.

Sık sorulan sorular#

Her daireye yangın söndürme cihazı almak zorunlu mu?

Yönetmelik, cihazların sayısını yapı inşaat alanı ve tehlike sınıfına göre belirler (m.99/2). Daire başına bir cihaz kuralı koymaz. Ortak alanlarda bulunması gereken cihazlar yönetimin sorumluluğundadır. Bağımsız bölümlerin içi için ayrıca bir kural öngörülüp öngörülmediği somut duruma göre değişebilir.

Yangın tüpü ne sıklıkla dolumdan veya bakımdan geçmeli?

Yönetmelik m.99/7'ye göre taşınabilir söndürme cihazlarının yılda bir kez yerinde genel kontrolü yapılır; dördüncü yılın sonunda içindeki söndürme maddesi yenilenir ve hidrostatik testi yapılır. Bakım TS ISO 11602-2 standardına göre, dolum ve servis yeterlilik belgesi olan bir firmaca yapılır. Bakım çizelgesini firmadan yazılı alın.

İtfaiye denetimde eksik bulursa ne olur?

Bina sahibi ve yönetici, denetim elemanlarına binanın bütün bölümlerini ve teçhizatını göstermek ve istenen bilgi ve belgeleri vermek zorundadır. Eksiklerin verilen uygun süre içinde giderilmesi zorunludur (m.131). Yönetmeliğe aykırılıkta, eylemin niteliğine göre Türk Ceza Kanunu veya Kabahatler Kanunu hükümleri uygulanır (m.168).

Yangın güvenliği giderleri kiracıya mı, malike mi ait?

Yönetmelik bu giderleri kat malikleri ve bina yöneticileri tarafından karşılanacak giderler olarak sayar (m.135). Kiracıya yansıtılıp yansıtılmayacağı malik ile kiracı arasındaki ilişkiye bağlıdır.