Ortak Giderler Nasıl Paylaştırılır?

Ortak giderlerin paylaştırılmasında temel kural 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20'dedir: kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır. Bazı giderler için kanun ve yönetmelik ayrı kural koyar: faydalı yeniliklerin gideri faydalanma oranında ödenir, merkezi ısıtmada ısınma giderlerinin yüzde 70'i ölçülen tüketime, yüzde 30'u kullanım alanına göre dağıtılır. Kullanmadığını veya ihtiyacı olmadığını ileri süren kat maliki payından kurtulamaz.

Bu makale gider türlerine göre kim neyi nasıl öder sorusunu cevaplar. Yöntemin kendisi ve anlaşmayla farklı yöntem belirleme aidat belirleme yöntemleri makalesinde anlatılıyor.

Gider türüne göre paylaşım tablosu#

İlk dört satır, kat maliklerinin anlaşmasıyla (tipik olarak yönetim planında) farklı düzenlenebilir. Yenilik giderleri ve ısınma giderleri için kanun ve yönetmelik ayrıca hüküm koyar.

Merkezi ısıtmada ısınma giderleri#

KMK m.42, merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların yönetmelikle düzenleneceğini söyler. Bu yönetmelik, Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliktir (Resmî Gazete: 14/4/2008, 26847 mükerrer).

Yüzde 70 / yüzde 30 kuralı

Yönetmelik m.8/1: «Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır.» Kalan %30, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Bölgesel ısıtma sistemlerinde bu sabit kısım %20'dir (m.8/2).

Yönetmelikteki oranlar ve sembol tanımları (m.8/3) uygulandığında bir bağımsız bölümün ısınma payı şöyle bulunur:

• Tüketim kısmı: P1 = M × 0,70 × S ÷ St
• Alan kısmı: P2 = M × 0,30 × A ÷ At
• Toplam: P = P1 + P2

Burada M binanın toplam ısı tüketim tutarı, S bağımsız bölümdeki ısı ölçer veya ısı sayacı okumaları (birden çok ısı ölçer varsa toplamı), St binadaki bütün okumaların toplamı, A bağımsız bölümün kapalı kullanım alanı, At bütün bağımsız bölümlerin kapalı kullanım alanları toplamıdır.

Örnek

Bir apartmanın aylık doğalgaz (ısınma) faturası 100.000 TL. Bağımsız bölümlerin kapalı kullanım alanı toplamı 1.200 m². 3 numaralı daire 120 m² ve bu ay bina toplam ölçer değerinin %8'ini tüketmiş.

• Tüketim kısmı: 100.000 × 0,70 × 0,08 = 5.600 TL
• Alan kısmı: 100.000 × 0,30 × 120 ÷ 1.200 = 3.000 TL
• 3 numaralı dairenin ısınma payı: 8.600 TL

Aynı ay hiç ısınmayan 120 m²'lik boş bir daire, tüketim kısmından 0 TL, alan kısmından yine 3.000 TL öder. Yönetmelik bu kısmı asgari ısınma, ortak alanlar ve sistem kayıpları karşılığı olarak herkese alan oranında yükler.

Uygulamada bilinmesi gerekenler

• Ölçüm ve izin: Tüketimi ölçmek için mahaller ölçüm ekipmanlarıyla donatılır; bağımsız bölüm kullanıcıları bu iş ve işlemlere izin vermek zorundadır ve arıza-bakım dışında ekipmana müdahale edemez (m.5/2).
• Ölçülmeyen ve mutlaka ölçülen yerler: Merdiven sahanlığı, giriş holü, ısıtma merkezi gibi ortak mahallerde tüketim ölçülmez; yüzme havuzu, sauna, kapıcı dairesi gibi yerlerde ölçülmesi zorunludur (m.5/4).
• Asgari sıcaklık: Merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklıkları asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır (m.5/6).
• İlan: Paylaşım bildirimleri icmali bina girişindeki ilan panosunda en az üç gün liste halinde ilan edilir (m.5/8). Bu listenin kişisel veri boyutu için KVKK makalesine bakın.
• Arızalı ölçer: Arıza nedeniyle ölçüm yapılamazsa pay, o bölümün önceki benzer dönemleri veya benzer bölümlerin aynı dönemdeki tüketimi esas alınarak belirlenir (m.11/1).
• Dönem içinde taşınma: Kullanıcı değişirse ara okuma yapılır; mümkün değilse kullanım gün sayısına göre iki ayrı belge düzenlenir (m.11/2).
• Yönetim planı: Yönetim planının yönetmeliğe aykırı hükümleri üç ay içinde yönetmeliğe uygun hale getirilir (m.14). Bu nedenle ısınma giderlerini arsa payına göre bölen eski bir yönetim planı hükmü varsa, yönetmeliğe uygun hale getirilmesi gerekir. Ön ödemeli ısı sayacı sistemlerinde m.8'in uygulanmayabileceğini de not edin (m.9/1).

Kaloriferci giderleri ise ısınma faturasından ayrıdır: KMK m.20/1-a'ya göre eşit paylaşılır.

Kullanmıyorum, ödemem diyebilir miyim?#

Hayır. KMK m.20/1-c'ye göre kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu kuralın tipik sonuçları:

• Zemin kattaki daire asansör giderine katılır.
• Boş daire aidatını öder; merkezi ısıtmada da yukarıda gösterilen alan kısmını öder.
• Bahçeyi kullanmayan malik bahçıvan giderine eşit olarak katılır.

Farklı bir düzen ancak kat maliklerinin anlaşmasıyla kurulabilir. Lüks veya çok masraflı yenilikler (KMK m.43) ise bu kuralın istisnasıdır: faydalanmak istemeyen kat maliki bu giderlere katılmak zorunda değildir; sonradan arsa payı oranında katılırsa faydalanma hakkını kazanır.

Kusurla doğan giderler#

Bir giderin doğmasına bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin (ör. kiracının) kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların ödedikleri için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı vardır (KMK m.20). Yani gider önce m.20'ye göre paylaşılır, sonra kusurlu kişiden geri istenebilir. Örneğin bir dairedeki tadilat sırasında hasar gören ortak boru 30.000 TL'ye onarıldıysa, bu tutar arsa payı oranında ödenir; diğer malikler ödediklerini kusurlu malikten veya tadilatı yaptırandan isteyebilir. Kusurun ispatı uyuşmazlık konusudur; gerekirse avukata danışın.

Sık yapılan yanlışlar#

• Kaloriferci ücretini ısınma faturasıyla birlikte tüketime göre bölmek. Kaloriferci gideri eşit paylaşılır; tüketime göre bölünen ısınma faturasıdır.
• Isınmada %100 tüketime göre paylaşım yapmak. Merkezi ısıtmada %30'luk kısım alan oranında herkese düşer.
• Ortak alan elektriğini daire sayısına bölmek. Kanuni dağıtımda bu bir işletme gideridir ve arsa payı oranında paylaşılır.

Sık sorulan sorular#

Isınma giderini arsa payına göre bölebilir miyiz?

Ölçüm sistemi olan merkezi ısıtmalı binada yönetmelik %70 tüketim, %30 alan esasını koyar ve yönetim planının aykırı hükümlerinin uyarlanmasını ister. Bu nedenle ısınma giderinde arsa payına göre paylaşım yönetmeliğe uygun değildir.

Kiracı ısınma giderini öder mi?

Kira sözleşmesinde aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma gibi kullanma giderleri kiracıya aittir. Ayrıntı: kiracı ve malik gider sorumluluğu.

Pay ölçer okumasına itiraz edebilir miyim?

Yönetmelik ölçüm ekipmanının muayene ve kalibrasyonunun düzenli yapılmasının kontrolünden bina sahibini, yöneticiyi veya yönetim kurulunu ya da enerji yöneticisini sorumlu tutar (m.6/3). Okumada hata olduğunu düşünüyorsanız önce yöneticiden ölçüm kayıtlarını ve gider paylaşım belgesini isteyin; çözülmezse uyuşmazlık KMK hükümlerine göre çözülür.