Aidatı Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?

İki ayrı ilişki vardır. Site yönetimine karşı aidat borcu kat malikine aittir; ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.22'ye göre bağımsız bölümde kira, oturma hakkı veya başka sebeple devamlı faydalananlar da bu borçtan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracı ile ev sahibi arasında ise kimin neyi üstleneceğini kira sözleşmesi belirler; sözleşmede aksi yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir (TBK m.341).

Kiracının kurul ve yönetim karşısındaki diğer hak ve yükümlülükleri kiracının hakları ve yükümlülükleri makalesinde anlatılıyor; bu makale yalnız gider sorumluluğuna odaklanır.

Yönetime karşı: KMK m.22#

KMK m.22/1'e göre kat malikinin m.20 uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Aynı fıkra devam eder: «Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.»

Bundan çıkan sonuçlar:

• Yönetici aidatı kiracıdan da isteyebilir. Müteselsil sorumluluk, alacaklının borcu sorumlulardan birinden isteyebilmesi demektir.
• Kiracının sorumluluğu sınırlıdır. Kiracı, kat malikinin bütün aidat borcundan değil, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadarından sorumludur.
• Kiracının ödediği kiradan düşülür. Kiracı aidatı yönetime ödediğinde bu ödeme ev sahibine olan kira borcundan düşülür.
• Borç kiracıdan da alınamazsa kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, mahkemece tespit edilen borç için kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK m.22). Bkz. aidat borcu takibi ve icra.

KMK m.18 de aynı yönde genel bir kural koyar: kanundaki kat maliklerinin borçlarına dair hükümler kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bağımsız bölümden devamlı faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludur.

Örnek

Bir dairenin aylık aidatı 3.000 TL; kat maliki üç aydır ödemiyor, borç 9.000 TL. Daire aylık 20.000 TL'ye kiralanmış.

• Yönetici, kiracıya yazılı olarak başvurur ve birikmiş aidatın kendisinden de istenebileceğini bildirir.
• Kiracı bir sonraki kira döneminde 9.000 TL'yi yönetime öder.
• Bu ödeme kiradan düşülür: kiracı o ay ev sahibine 20.000 − 9.000 = 11.000 TL öder.
• Kiracı, yönetime ödeme yaptığını gösteren makbuzu ev sahibine iletmelidir.

Borç kira miktarını aşıyorsa (ör. birikmiş 60.000 TL), kiracıdan kanundaki sınırın ötesinde ödeme istenemez; kalan için kat malikine karşı takip gerekir.

Kiracı ile ev sahibi arasında: TBK#

Kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşım, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve kira sözleşmesine göre belirlenir. Bu ilişki site yönetimini bağlamaz; yönetim KMK m.22'ye göre hareket eder.

TBK m.341: «Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.» Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

Diğer ilgili kurallar:

• Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler: Aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanır (TBK m.302).
• Olağan temizlik ve bakım: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK m.317).

Kanun aidatın her kalemini tek tek saymaz. Örneğin büyük bir onarım veya güçlendirme için toplanan ek avansın kullanma gideri sayılıp sayılmayacağı, sözleşmeye ve somut olaya göre değişebilir. Bu yüzden kira sözleşmesinde "aidat ve ortak giderlerden hangilerinin kiracıya ait olduğu" açıkça yazılmalıdır.

Uyuşmazlık çıkarsa#

• Yönetim ile kat maliki/kiracı arasında: KMK hükümleri uygulanır; takip yolu aidat borcu takibi ve icra makalesinde.
• Kiracı ile ev sahibi arasında: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ve KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Somut durum için bir avukata danışın.

Sık yapılan yanlışlar#

• "Kira sözleşmesinde aidat kiracıya ait yazıyor, yönetim ev sahibinden isteyemez" sanmak. Kira sözleşmesi yönetimi bağlamaz; yönetime karşı kat maliki sorumludur, kiracı ise kira miktarıyla sınırlı olarak onunla birlikte sorumludur.
• Kiracıdan kira miktarını aşan borç istemek. Kanun kiracının sorumluluğunu sınırlamıştır.
• Kiracının yönetime ödediğini kiradan düşmemek. KMK m.22 bu ödemenin kira borcundan düşüleceğini açıkça söyler.
• Gecikme tazminatını yalnız kat malikine yüklemek. KMK m.22 kiracının sorumluluğunu gecikme tazminatını da kapsayacak şekilde düzenler (kira miktarı sınırı içinde).

Sık sorulan sorular#

Ev sahibi aidatı ödemiyor, yönetim benden isteyebilir mi?

Evet, KMK m.22'ye göre kiracı da sorumludur; ama ödemekle yükümlü olduğunuz kira miktarıyla sınırlı olarak. Ödediğiniz tutar kira borcunuzdan düşülür. Ödemeyi yönetimden alacağınız makbuzla belgeleyin.

Kiracı taşındı, birikmiş aidatı kimden isteyeceğiz?

Kat maliki her durumda sorumludur. Taşınan kiracının, faydalandığı dönemdeki borçlardan kanundaki sınır içinde sorumlu olup olmadığı somut olaya göre değişebilir; takip için avukata danışın.

Isınma giderini kim öder?

Kira sözleşmesinde aksi veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma kullanma gideri olarak kiracıya aittir (TBK m.341). Isınma payının nasıl hesaplandığı ortak giderlerin paylaştırılması makalesinde anlatılıyor.