Apartmanda Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

Kiracı kat maliki değildir; bu nedenle kat malikleri kurulunda kendi adına oy kullanamaz ve kurul kararlarına karşı iptal davası açma hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kat maliklerine tanınmıştır. Buna karşılık kiracı, kat maliklerinin kullanmaya ilişkin borçlarıyla aynen bağlıdır: doğruluk kuralına uymak, komşuları rahatsız etmemek ve yönetim planına uymak zorundadır. Kat malikinden vekâlet alarak toplantıda oy kullanabilir ve dışarıdan yönetici olarak seçilebilir.

Kiracının aidat ve diğer giderlerdeki sorumluluğu ayrı bir makalenin konusudur: kiracı ve malik gider sorumluluğu. Burada yalnız kısa bir özet verilir.

Kiracının apartman yönetimindeki yeri#

Oy ve vekâlet

KMK m.31'e göre oy hakkı kat malikine aittir. Ancak aynı maddenin son fıkrasına göre kat maliki oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir ve kanun vekilin kat maliki olmasını şart koşmaz. Bu nedenle dairenin maliki, kiracısına vekâlet vererek onun toplantıda oy kullanmasını sağlayabilir.

Vekâletin sınırları da aynı maddededir: Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Ayrıntı ve vekâletnamenin biçimi için bkz. vekâletle oy kullanma.

Toplantıya katılma

Kanun kurulu kat maliklerinden oluşan bir organ olarak düzenler ve çağrıyı kat maliklerine yapılacak şekilde öngörür (KMK m.29). Vekâleti olmayan kiracının toplantıda dinleyici olarak bulunmasına kurul izin verebilir; bu, kanunda düzenlenmiş bir hak değildir. Kiracıları doğrudan ilgilendiren konular (ör. otopark düzeni, sessizlik saatleri) görüşülecekse, kararın kiracılara ayrıca duyurulması uygulamada anlaşmazlıkları azaltır.

İşletme projesi

KMK m.37'ye göre işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bu, kanunda kiracıyı doğrudan anan az sayıdaki yönetim hükmünden biridir. İşletme projesinin hazırlanması için bkz. işletme projesi nasıl hazırlanır.

Yönetici ve denetçi olabilir mi?

Kat malikleri yönetimi «kendi aralarından veya dışardan» seçecekleri bir kimseye verebilir (KMK m.34). Bu nedenle kiracı yönetici seçilebilir. Denetçi ise KMK m.41'e göre kat malikleri kurulunca «kendi aralarından» seçilir; kanun metnine göre denetçinin kat maliki olması gerekir. Yönetim planınızda farklı bir düzenleme olabilir; bu durumda planın kanuna uygunluğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracının uyması gereken kurallar#

Kat maliklerinin kullanma borçları kiracıya da uygulanır

KMK m.18/2 bu konuda açıktır: «Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır». Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Buna göre kiracı da:

• bağımsız bölümü, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, komşuları rahatsız etmemek ve onların haklarını çiğnememekle (KMK m.18/1);
• yönetim planına uymakla (KMK m.18/1);
• onarım için dairesine girilmesine izin vermekle (KMK m.23)

yükümlüdür. Bu kuralların ayrıntısı için bkz. kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri.

Kurul kararlarına uyma yükümlülüğü KMK m.32'de kat malikleri, halefleri, yönetici ve denetçiler için sayılmıştır; kiracı orada ayrıca anılmaz. Kiracının bir kurul kararıyla ne ölçüde bağlı olduğu, kararın konusuna (ör. ortak yer kullanım kuralı mı, gider kararı mı) ve kira sözleşmesine göre değişebilir.

Kira sözleşmesinden doğan borç

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.316, kiracıya kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanma, taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme borcu yükler. Kiracı bu borca aykırı davranırsa, kiraya veren konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Aykırılık aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez hale gelmişse kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Bu fesih hakkı ev sahibine aittir; yönetici veya diğer kat malikleri kira sözleşmesini feshedemez. Kurulun ve yöneticinin yapabileceği, ev sahibini durumdan yazılı olarak haberdar etmek ve KMK'deki yollara başvurmaktır.

Kiracı kurallara uymazsa#

1. Yönetici uyarısı ve ev sahibine bildirim: İlk adım, kiracıya ve ev sahibine yazılı bildirimdir. Ev sahibi, kiracıya TBK m.316'daki ihtarı yapabilir.
2. Hâkimin müdahalesi: KMK m.33/2, kat malikinin «katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin» borçlarını yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliklerine sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteme hakkı verir. Yani dava doğrudan kiracıya karşı da yöneltilebilir.
3. Arabuluculuk: 634 sayılı Kanun'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B).

Yol haritası için bkz. kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.

Giderler: kısa özet#

• Kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1).
• Kira ilişkisinde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa kiracı katlanır (TBK m.341).

Hangi giderin kime ait olduğu, kira sözleşmesindeki hükümler ve yönetimin kiracıdan tahsilat yapıp yapamayacağı kiracı ve malik gider sorumluluğu makalesinde anlatılmıştır.

Uygulamada: 16 daireli bir apartman#

16 daireli bir apartmanda 6 daire kiradadır. Kurul, otoparkta misafir aracı park edilmesini düzenleyen bir karar almak istiyor.

• Toplantıda kiracılar ancak ev sahiplerinden vekâlet almışlarsa oy kullanabilir. Bina 40 veya daha az bölümlü olduğu için bir kişi en fazla iki kat malikini temsil edebilir.
• Kural yönetim planına eklenecekse bütün kat maliklerinin beşte dördü (KMK m.28), yani en az 13 oy gerekir; kiracıların vekâletle kullandığı oylar da bu sayıya dahildir.
• Karar alındıktan sonra kiracılara yazılı olarak duyurulmalıdır; KMK m.18 uyarınca yönetim planına uyma borcu onlar için de geçerlidir.

Sık sorulan sorular#

Kiracı yönetici olabilir mi?

Evet. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan birine verebilir (KMK m.34). Kiracı, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yönetici seçilebilir. Seçim kuralları için bkz. apartman yöneticisi nasıl seçilir.

Ev sahibi aidatı ödemiyor; yönetim benden isteyebilir mi?

KMK m.22/1'e göre kiracı, malikin gider borcundan malikle birlikte sorumludur, ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediğiniz tutar kira borcunuzdan düşülür. Ayrıntı: kiracı ve malik gider sorumluluğu.

Kiracı kurul kararının iptali için dava açabilir mi?

KMK m.33/1 iptal davası hakkını kat maliklerine tanır; kiracı bu maddede sayılmaz. Kiracının bir karardan doğrudan zarar görmesi halinde başvurabileceği yollar somut olaya göre değişir; bir avukata danışın.