Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde Türk Medeni Kanunu'nun maliklere tanıdığı bütün haklara sahiptir; ancak bu haklar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun sınırları içinde kullanılır. En önemli sınır "doğruluk kuralı"dır: kat malikleri bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Mesken olarak kayıtlı dairelerde bazı işyerleri ise ancak oybirliğiyle açılabilir.

Bu makale yalnız kanunda yazan hak ve yükümlülükleri anlatır. Binanıza özgü kurallar yönetim planında yer alır; bkz. yönetim planı nedir.

Kat malikinin hakları#

Bağımsız bölüm üzerinde

KMK m.15'e göre kat malikleri kendi bağımsız bölümleri üzerinde, kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. Türk Medeni Kanunu m.683 malike, hukuk düzeninin sınırları içinde malını dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi verir.

Pratikte bu; daireyi satabilmek, kiraya verebilmek, ipotek ettirebilmek ve içinde anayapıya zarar vermeyen düzenlemeler yapabilmek anlamına gelir. Daire satıldığında diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur (KMK m.8).

Ortak yerler üzerinde

Kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve bu yerlerde kullanma hakkına sahiptir. Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanı gibi yerlerdeki kullanma hakkının ölçüsü, aksine sözleşme yoksa arsa payı ile oranlıdır (KMK m.16).

Kurul toplantısına katılma, oy kullanma, kurul kararlarına karşı mahkemeye başvurma ve yöneticiden hesap isteme hakları da kat malikine aittir; bunlar ilgili makalelerde anlatılmıştır: toplantı ve karar yeter sayıları, kurul kararının iptali, yöneticinin hesap verme yükümlülüğü.

Genel kural: doğruluk ve rahatsız etmeme#

KMK m.18/1 bütün yükümlülüklerin özüdür: «Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.»

Bu kural üç ayrı borç içerir:

1. Doğruluk kaidelerine uymak (dürüst ve iyi niyetli davranmak);
2. Birbirini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememek;
3. Yönetim planına uymak.

Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre bu borçlar kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bağımsız bölümden devamlı yararlananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur.

Gürültü

KMK'de gürültüye özel bir madde yoktur; gürültü, m.18'deki "birbirini rahatsız etmeme" borcu kapsamında değerlendirilir. Türk Medeni Kanunu m.737 de komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan gürültü veya sarsıntı ile rahatsızlık vermeyi yasaklar ve bunun ölçüsünü taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete bağlar.

Kanun belirli saatler (ör. "22.00'den sonra") öngörmez. Sessizlik saatleri genellikle yönetim planında veya kurul kararında düzenlenir. Ne kadar gürültünün "rahatsız edici" olduğu her olayda ayrıca değerlendirilir.

Hayvan besleme

KMK'de evcil hayvan beslemeyi yasaklayan veya izne bağlayan bir hüküm yoktur. Konu iki yoldan değerlendirilir:

• Hayvan, komşuları gürültü, koku veya ortak yerleri kirletme gibi yollarla rahatsız ediyorsa m.18'deki rahatsız etmeme borcu;
• yönetim planında hayvan beslemeye ilişkin bir hüküm varsa, m.18'deki yönetim planına uyma borcu.

Yönetim planına konulmuş genel bir hayvan yasağının ne ölçüde uygulanabileceği tartışmalıdır ve somut olaya göre değişebilir. Bu konuda kesin sonuca varmadan önce bir avukata danışın.

Anagayrimenkulün korunması#

• Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (KMK m.19/1).
• Kendi bölümünde anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (KMK m.19/3).
• Ortak yerlerde kendi başına inşaat, onarım veya farklı renkte dış boya yaptıramaz; bunun için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19/2). Ayrıntı: ortak yerlerde değişiklik ve yenilik.
• Anagayrimenkule ve diğer bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m.19/son).

Gidere katılma#

Her kat maliki ortak giderlere ve avansa katılmakla yükümlüdür; ortak yeri kullanmadığını veya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bundan kaçınamaz (KMK m.20). Giderlerin nasıl paylaşılacağı ve ödenmezse ne olacağı ayrı makalelerin konusudur: aidat belirleme yöntemleri, gecikme tazminatı hesaplama.

Müsaade mecburiyeti#

Başka bir bağımsız bölümdeki hasarın onarımı, tesislerin yenilenmesi veya yapı güvenliğiyle ilgili gerekli teknik incelemeler için dairenize girilmesi gerekiyorsa, giriş izni vermeye ve işin yapılmasına katlanmaya mecbursunuz. Bu yüzden uğradığınız zararı, lehine izin verilen bölümün maliki derhal ödemekle yükümlüdür (KMK m.23).

Örnek: Üst kattaki dairenin pis su borusu sizin tavanınızdan geçiyor ve sızdırıyor. Onarım için ustanın dairenize girmesine izin vermeniz gerekir; boyanızın bozulması gibi zararlarınızı üst kat maliki karşılar.

Dairede işyeri açılması#

KMK m.24, kütükteki niteliğe göre iki ayrı kural koyar:

Hiçbir durumda açılamayanlar: Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümde «hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz». Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır.

Ancak oybirliğiyle açılabilenler: Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde;

• sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri,
• fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri,
• imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler

ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir. Bu karar, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kütük sayfalarına şerh verilir.

Kanundaki liste sayılanlarla ve "emsali" yerlerle sınırlıdır. Mesken olarak kayıtlı bir dairede yazılım bürosu, terzi atölyesi veya kurs merkezi açılmasının bu listeye girip girmediği her olayda ayrıca değerlendirilir; yargı uygulamasında farklı yorumlar bulunmaktadır. Faaliyetin komşuları rahatsız etmesi halinde ayrıca m.18 uygulanır.

Yükümlülüklere uyulmazsa#

KMK, yükümlülüklerin yerine getirilmemesine karşı kademeli bir sistem öngörür:

1. Kurul: Anagayrimenkulün kullanılmasından doğan anlaşmazlıkları önce kat malikleri kurulu çözer (KMK m.32).
2. Hâkimin müdahalesi: Borçlarını yerine getirmeyen kat maliki veya kiracı yüzünden zarar gören kat maliki, sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkimin verdiği süre içinde kararı yerine getirmeyene idari para cezası verilir (KMK m.33).
3. Mülkiyetin devri: Kat maliki yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri hâkimden onun bağımsız bölümünün mülkiyetinin, bedeli ödenerek kendilerine devrini isteyebilir (KMK m.25).

KMK m.25'e göre şu durumlarda çekilmezlik her halde var sayılır:

• ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
• sulh hâkiminin m.33'e göre verdiği emre rağmen yükümlülüklere aykırılıkta bir yıl ısrar edilmesi;
• bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması.

Devir davası açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır ve madde kısa hak düşürücü süreler öngörür. Bu ağır bir yaptırımdır; uygulanması için mutlaka hukuki destek alın.

634 sayılı Kanun'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK Ek m.1). Süreç için bkz. kat mülkiyeti uyuşmazlıkları.

Sık sorulan sorular#

Dairemi kiraya verebilir miyim, kat maliklerinden izin almam gerekir mi?

Kanunda kiraya vermeyi kat maliklerinin iznine bağlayan bir hüküm yoktur; bu, mülkiyet hakkının bir parçasıdır (KMK m.15). Kiraya verdiğinizde ortak yerler ve eklentiler de kendiliğinden kiralanmış olur (KMK m.6). Kiracı da m.18'deki borçlarla bağlıdır; bkz. kiracının hak ve yükümlülükleri.

Mesken olarak kayıtlı dairede diş hekimi muayenehanesi açılabilir mi?

Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler KMK m.24/1'deki yasağın dışındadır ve m.24/2'deki oybirliği listesinde de sayılmamıştır. Ancak faaliyetin komşuları rahatsız etmesi halinde m.18 uygulanabilir ve yönetim planınızda ayrıca hüküm olabilir.

Komşum gece geç saatte sürekli gürültü yapıyor; ilk adım ne olmalı?

Önce yöneticiye yazılı olarak bildirin; yönetici konuyu kat maliki veya kiracıyla görüşür, gerekirse kurul gündemine alır. Sonuç alınamazsa arabuluculuk ve ardından sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi yolu açıktır (KMK m.33).