Kat Mülkiyeti Nedir? Bağımsız Bölüm, Ortak Yer ve Arsa Payı

Kat mülkiyeti, bir binadaki daire, dükkân veya büro gibi bağımsız bir bölüm üzerinde kurulan ve o bölüme bağlı arsa payı ile ortak yerlerle birlikte var olan özel bir mülkiyettir. Bina henüz tamamlanmamışsa aynı yapı, kat irtifakı adı verilen bir hakla kurulur; yapı tamamlanınca kat mülkiyetine çevrilir. Apartman ve site yönetimindeki hemen her konu (oy, gider payı, ortak yer kullanımı) bu birkaç kavrama dayanır.

Bu makale 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) tanım ve kuruluş maddelerini anlatır. Yönetim düzeni için yönetim planı, gider paylaşımı için aidat belirleme yöntemleri makalelerine bakabilirsiniz.

Temel kavramlar#

KMK m.2 kanunun kullandığı terimleri tek tek tanımlar:

KMK m.1'e göre bağımsız mülkiyet ancak «ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli» bölümler üzerinde kurulabilir. Ayrıca m.50 uyarınca «Tümü kârgir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.»

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark#

Kat irtifakı, bina henüz yapılmamış ya da tamamlanmamışken, gelecekteki bağımsız bölümler için arsa üzerinde kurulan haktır. Tapuda "kat irtifaklı" yazan bir dairenin sahibi, aslında arsa payına bağlı bir irtifak hakkına sahiptir.

Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan sonra bağımsız bölüm üzerinde doğan mülkiyettir. KMK m.3/3'e göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kanundaki şartlarla kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de yapılabilir.

Her ikisi de resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar (KMK m.10). Anagayrimenkulün tümü çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat irtifaklı binada yönetim

Uygulamada çok sayıda bina, yıllarca kat irtifakı aşamasında kalır. KMK m.17/3 bu durum için açık bir kural koyar: yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Örneğin 30 bağımsız bölümlü, inşaatı bitmiş ama tapuda hâlâ kat irtifakı görünen bir binada 20 bölüm kullanılıyorsa, kat malikleri kurulu toplanabilir, yönetici seçebilir ve KMK'nin yönetim hükümlerini uygulayabilir. Yapı tamamlanmadan önce de kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan yönetici tayin edebilir (KMK m.17/2).

Arsa payı#

Arsa payı, her bağımsız bölüme düşen arsa ortaklık payıdır ve tapuda kesirli bir sayıyla gösterilir (örneğin 76/1000). KMK m.3/2'ye göre arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilir.

Arsa payı iki açıdan önemlidir:

• Ortak yerlerdeki pay: Kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur (KMK m.16).
• Gider ve karar hesabı: Kanun, aksine anlaşma yoksa giderlerin önemli bir kısmının arsa payı oranında paylaşılmasını öngörür (KMK m.20); bazı kararlar ise hem kişi sayısı hem arsa payı çoğunluğu ister.

Arsa payı sonradan değişir mi?

Bağımsız bölümün değerinin sonradan artması veya azalması arsa payını değiştirmez; KMK m.3/2 bunu açıkça yasaklar. Ancak arsa payları baştan bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Kat ilavesi gibi durumlarda arsa paylarının yeniden belirlenmesi ise ayrı bir kurala (KMK m.44) bağlıdır; bkz. ortak yerlerde değişiklik ve yenilik.

Arsa payı ayrı satılamaz

KMK m.5'e göre bağımsız bölüm devredildiğinde veya mirasla geçtiğinde arsa payı da onunla birlikte geçer; arsa payı tek başına devredilemez, mirasla geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

Eklenti ve ortak yer ayrımı#

Eklenti, bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme ayrılmış yerdir. KMK m.6 örnek olarak kömürlük, su deposu, garaj, sayaç yuvaları ve tuvaleti sayar. Eklenti ait olduğu bölümün bütünleyici parçasıdır; bölüm maliki eklentinin de tek başına malikidir. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir.

Ortak yerler ise herkese aittir. KMK m.4, sözleşmede ayrıca belirtilmese bile "her halde" ortak yer sayılan yerleri sayar. Başlıcaları:

• temeller, ana duvarlar, kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi taşıyıcı sistem elemanları;
• bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar;
• avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar;
• kapıcı dairesi veya odaları, ortak garajlar, kalorifer daireleri, yapının genel su depoları, sığınaklar;
• ortak kanalizasyon, kalorifer, su, elektrik tesisleri, ortak anten ve şebekeler;
• çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri.

Bunların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan yerler de ortak yer sayılır.

Ortaklığın giderilmesi ve önalım#

• Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazın bütünü için ortaklığın giderilmesi istenemez; ancak bir bağımsız bölümün paydaşları kendi aralarında bu bölüm için ortaklığın giderilmesini isteyebilir (KMK m.7).
• Bir bağımsız bölüm satıldığında diğer kat maliklerinin önalım (şufa) hakkı yoktur. Buna karşılık tek bir bağımsız bölümün birden fazla paydaşı varsa ve biri payını başkasına satarsa, öteki paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (KMK m.8).

Uygulamada: 12 bölümlü bir apartman#

Zeminde iki dükkân, üst katlarda on daire bulunan bir apartmanda arsa payları şöyle olsun: dükkânların her biri 120/1000, dairelerin her biri 76/1000 (2 × 120 + 10 × 76 = 1000).

• Oy hakkı: Her bağımsız bölüm kurulda bir oya sahiptir; dükkân sahibinin oyu daire sahibininkinden fazla değildir (oy kuralları için bkz. toplantı ve karar yeter sayıları).
• Arsa payı çoğunluğu: "Sayı ve arsa payı çoğunluğu" gereken bir kararda iki dükkân ve beş daire 7 bölüme ve 240 + 380 = 620/1000 arsa payına ulaşır; iki çoğunluk birlikte sağlanmış olur. Yedi daire ise sayı çoğunluğunu sağlar (7/12) ama arsa payı 532/1000 olduğundan o da yeterlidir. Dört daire ve iki dükkân ise 6/12 ile sayı çoğunluğuna ulaşamaz.
• Gider: Kanuni dağıtımda kapıcı gibi giderler eşit, sigorta ve ortak yer onarımı gibi giderler arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20). Yönetim planınızda veya kat malikleri arasında farklı bir anlaşma olabilir.

Sık sorulan sorular#

Tapumda "kat irtifakı" yazıyor; kat malikleri kurulu kurulamaz mı?

Kurulabilir. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m.17/3). Bu oran sağlanmıyorsa kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için yönetici tayin edebilir.

Kapalı otoparktaki park yerim bana mı ait?

Duruma göre değişir. Ortak garajlar kanunen ortak yerdir (KMK m.4). Park yeri belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilip eklenti olarak tapuya kaydedilmişse o bölümün malikine aittir (KMK m.6). Kayıtta böyle bir tahsis yoksa kullanım düzeni yönetim planı ve kurul kararlarıyla belirlenir.

Arsa payımın yanlış hesaplandığını düşünüyorum; ne yapabilirim?

Arsa payları ilk tahsiste bölümlerin değerleriyle oranlı değilse mahkemeden yeniden düzenlenmesini isteyebilirsiniz (KMK m.3/2). Sonradan yapılan tadilat veya değer artışı tek başına bir değişiklik gerekçesi değildir. Bu tür davalarda teknik bilirkişi incelemesi gerektiğinden bir avukata danışmanız yerinde olur.