Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında, kat malikleri kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, hesabın bu zamanlar dışında da gösterilmesi istenebilir. Yöneticinin bu yükümlülüğü, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olmasının doğal sonucudur.

Hukuki dayanak#

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.39 şöyle der: «Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.»

Bu hüküm tek başına değildir:

• KMK m.38: Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.508: Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür; teslimde geciktiği paranın faizini de öder.
• KMK m.36: Yönetici, kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak; defteri, giderlerin belgeleri ve diğer bütün belgelerle birlikte bir dosyada saklamak zorundadır. Defter, her takvim yılı bittikten sonra bir ay içinde yöneticice notere kapattırılır.
• KMK m.41: Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler; hesaplar, yönetim planında başka bir zaman yoksa üç ayda bir denetlenir.

Hesap verme, yönetici kat maliki de olsa dışarıdan atanmış bir kişi veya yönetim firması da olsa aynıdır.

Hesap ne zaman verilir?#

KMK m.39'daki "yarısı" ölçüsü kişi sayısına göredir; kanun açıkça «arsa payları ne olursa, olsun» der. Örneğin 20 bağımsız bölümün 20 ayrı malike ait olduğu bir apartmanda 10 kat maliki, arsa payları toplamı ne olursa olsun, yıl içinde hesap gösterilmesini isteyebilir.

Hesap nasıl verilir?#

Kanun hesabın biçimini belirlemez; "gelirlerin ve giderlerin hesabı" der. Kat maliklerinin hesabı anlayıp değerlendirebilmesi için uygulamada önerilen içerik şudur:

• Dönem başında devreden kasa ve banka bakiyesi
• Gelirler: aidat tahakkuku ve tahsilatı, diğer gelirler (kira, faiz, gecikme tazminatı)
• Giderler: kalem kalem, işletme projesindeki tahminle karşılaştırmalı
• Dönem sonu kasa ve banka bakiyesi; banka dökümüyle uyumu
• Alacaklar (borçlu bağımsız bölümlerin toplam borcu) ve yönetimin ödenmemiş borçları
• Her kalemin dayandığı belgelerin, isteyen kat malikinin incelemesine hazır tutulması

Hesabın kurul toplantısında sunulması ve kat maliklerine önceden yazılı olarak iletilmesi, toplantıda soruların cevaplanmasını kolaylaştırır. Kayıt düzeni için gelir-gider kayıtları ve defterler makalesine bakın.

Denetçi raporu ile ilişkisi#

Yöneticinin hesap vermesi ile denetçinin raporu farklı şeylerdir: hesabı yönetici verir, denetçi bu hesabı ve yönetimi inceleyip görüşünü bildirir. Yönetim planında başka zaman yoksa ikisinin de süresi takvim yılının ilk ayıdır (KMK m.39, m.41); bu yüzden genellikle aynı toplantıda görüşülür. Rapor içeriği için denetim raporu nasıl hazırlanır makalesine bakın.

Hesabın onaylanması (ibra)#

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda "ibra" başlıklı ayrı bir hüküm yoktur. Uygulamada kat malikleri kurulu, yöneticinin sunduğu hesabı ve denetçi raporunu görüştükten sonra hesabın kabulüne karar verir; bu karar genellikle "yöneticinin ibrası" olarak adlandırılır ve karar defterine yazılır.

Hesabın kabul edilmesinin, toplantıda bilinmeyen veya kurula sunulmamış işlemler bakımından yöneticinin sorumluluğunu ortadan kaldırıp kaldırmadığı somut olaya göre değişir ve yoruma açıktır. Bu tür bir uyuşmazlıkta bir avukata danışın. Kurul kararına itiraz yolları için kurul kararının iptali makalesine bakın.

Hesap verilmezse ne yapılabilir?#

1. Yazılı istem. Kat malikleri hesabın gösterilmesini yazılı olarak isteyin; yarı sayıya ulaşılıyorsa bunu KMK m.39'a dayandırın.
2. Denetçinin incelemesi. Denetçi veya denetim kurulu, haklı bir sebep varsa hesapları her zaman denetleyebilir (KMK m.41) ve sonucu kurula bildirir.
3. Kurulun toplantıya çağrılması. KMK m.29'a göre önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kurul her zaman toplanabilir.
4. Yöneticinin değiştirilmesi. Hesap vermeme, kurulun haklı sebeple yöneticiyi değiştirmesine dayanak olabilir (KMK m.41). Usul için yöneticinin görevden alınması.
5. Yargı yolu. Hesap verilmemesi veya paranın teslim edilmemesi durumunda yargı yoluna başvurulabilir. Hangi davanın, hangi mahkemede ve hangi ön şartlarla açılacağı somut olaya göre değişir; kat mülkiyeti uyuşmazlıkları makalesine bakın ve bir avukata danışın.

Ayrıca KMK m.36'nın son cümlesi, bu maddede yazılı defter tutma ve belge saklama görevlerini yerine getirmeyen yöneticiye KMK m.33'ün son fıkrasında yazılı cezaların uygulanacağını söyler.

Sık yapılan yanlışlar#

• Hesabın yalnız toplam rakamla verilmesi. "Yıl içinde 480.000 TL toplandı, 465.000 TL harcandı" bir hesap değil, özettir; kalemler ve belgeler gösterilmelidir.
• Kat malikinin tek başına hesap isteyemeyeceğinin sanılması. Yıl içinde kurul dışında hesap gösterilmesini istemek için KMK m.39 yarı sayı arar; ancak denetçi haklı bir sebep varsa her zaman inceleme yapabilir (KMK m.41) ve kat maliki konuyu kurula taşıyabilir.
• Defterin notere kapattırılmasının unutulması. KMK m.36'ya göre karar defteri her takvim yılı bittikten sonra bir ay içinde notere kapattırılmalıdır.

Sık sorulan sorular#

Tek bir kat maliki yöneticiden hesap isteyebilir mi?

Yıllık hesap kurula verilir ve her kat maliki toplantıda hesabı sorgulayabilir. Yönetim planındaki zamanlar dışında hesap gösterilmesini istemek için ise KMK m.39 kat maliklerinin yarısının istemini arar.

Yönetici firmaysa hesap verme farklı mı?

Hayır. Yönetim firması da kanun karşısında yöneticidir; KMK m.39 ve TBK m.508 aynen uygulanır. Raporlama sıklığını sözleşmede ayrıca belirlemek uygulamada önerilir; bkz. yönetim firması sözleşmesi.

Yönetim planımız hesap verme için başka bir tarih belirlemiş; hangisi geçerli?

KMK m.39, yönetim planında yazılı zamanları önceler; yönetim planında zaman yoksa takvim yılının ilk ayı uygulanır.