Aidat Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Aidatını (gider ve avans payını) zamanında ve tamamen ödemeyen kat maliki, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20'ye göre geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Pratik formül: Gecikme tazminatı = Geciken tutar × 0,05 × Gecikme gün sayısı ÷ 30. Örneğin 2.000 TL'lik aidat 45 gün geç ödenirse tazminat 2.000 × 0,05 × 45 ÷ 30 = 150 TL olur.

Kanun oranı ve gün esasını koyar; günlük orantının nasıl kurulacağını (ayı kaç gün sayacağınızı) ayrıca yazmaz. Aşağıdaki hesaplar bir uygulama varsayımına dayanır ve bu varsayım açıkça belirtilmiştir.

Hukuki dayanak#

KMK m.20: «Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.»

Bu cümleden çıkan noktalar:

• Oran: aylıktır ve yüzde beştir. Kanun yıllık bir oran veya bileşik hesap öngörmez.
• Ölçü gündür: tazminat "ödemede geciktiği günler için" işler. Bir gün geç ödeme de, bir ay geç ödeme de bu hükmün kapsamındadır; gecikme gün sayısıyla orantılı hesaplanır.
• Konu, gider ve avans payıdır: yani aidat ve ek avanslar. Tazminat ödenmeyen kısım üzerinden hesaplanır.
• Kiracı da sorumludur: KMK m.22'ye göre bağımsız bölümden kira veya başka sebeple devamlı faydalananlar, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Ayrıntı: kiracı ve malik gider sorumluluğu.

Formül ve gün hesabı#

G = B × 0,05 × g ÷ 30

• G: gecikme tazminatı (TL)
• B: geciken (ödenmeyen) tutar (TL)
• g: gecikme gün sayısı

Son ödeme günü nereden gelir? İşletme projesi, yönetim planı veya kurul kararında belirtilen ödeme gününden. Ödeme günü hiçbir yerde açıkça yazmıyorsa gecikmenin başlangıcı tartışmalı hale gelir; işletme projesinde ödeme gününü açıkça belirtin (bkz. işletme projesi).

Örnek 1: Tek ay, 45 gün gecikme#

Mart aidatı 2.000 TL, son ödeme günü 5 Mart. Kat maliki 19 Nisan'da ödüyor.

• Gecikme gün sayısı: 5 Mart'tan 19 Nisan'a 45 gün (Mart'ta 26, Nisan'da 19 gün)
• G = 2.000 × 0,05 × 45 ÷ 30 = 150 TL
• Ödenecek toplam: 2.150 TL

Örnek 2: Birden çok ay, tek seferde ödeme#

Aylık aidat 2.000 TL, her ayın 5'i son ödeme günü. Kat maliki Ocak, Şubat ve Mart aidatlarını ödemiyor, üçünü birden 5 Nisan'da ödüyor (yıl artık yıl değil).

Her ay kendi son ödeme gününden itibaren ayrı hesaplanır. Bütün borcu en eski vadeden itibaren işletmek (6.000 × 0,05 × 90 ÷ 30 = 900 TL) yanlıştır; Şubat ve Mart aidatları Ocak'ta henüz muaccel değildi.

Örnek 3: Kısmi ödeme#

Aidat 2.000 TL, son ödeme günü 5 Mayıs. Kat maliki 5 Mayıs'ta 1.200 TL ödüyor, kalan 800 TL'yi 25 Mayıs'ta ödüyor.

• Geciken tutar yalnız 800 TL; gecikme 20 gün
• G = 800 × 0,05 × 20 ÷ 30 = 26,67 TL

Kanun tazminatı "gider ve avans payının tamamını ödemeyen" kat maliki için öngördüğünden kısmi ödeme tazminatı ortadan kaldırmaz; ama tazminat yalnız ödenmeyen kısım üzerinden işler.

Kısmi ödeme hangi borca sayılır?

Birden çok aylık borcu olan malik kısmi ödeme yaptığında ödemenin hangi aya sayılacağı tazminat tutarını değiştirir. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) genel hükümlerine göre borçlu, ödeme gününde hangi borcu ödediğini bildirebilir (TBK m.101); geçerli bir açıklama veya makbuzda açıklık yoksa ödeme, muaccel borç için, birden çok muaccel borç varsa ilk takip edilen, takip yoksa vadesi ilk gelen borç için yapılmış sayılır (TBK m.102). Faiz ve giderlerde gecikmemiş borçlunun kısmi ödemeyi ana borçtan düşme hakkı da vardır (TBK m.100). Bu genel hükümlerin gecikme tazminatına nasıl uygulanacağı somut olaya göre değişebilir; makbuzda hangi ayın ödendiğini açıkça yazmak tartışmayı önler.

Kesin hüküm verilemeyen konular#

• Bileşik hesap: KMK m.20 gecikme tazminatına ayrıca tazminat işletileceğini öngörmez. Tahakkuk etmiş tazminatı ana borca ekleyip onun üzerinden yeniden tazminat hesaplamak bu metne dayanmaz; böyle bir uygulama yapmadan önce bir avukata danışın.
• Yönetim planında farklı oran: Kanun oranı "aylık yüzde beş" olarak yazmıştır. Yönetim planında daha yüksek veya daha düşük bir oran öngörülmesinin geçerliliği yoruma açıktır; yargı uygulamasında bu konuda farklı yorumlar bulunmaktadır.
• Tazminattan vazgeçme: Kurulun belirli bir dönem için tazminat istememeye karar verip veremeyeceği ve bunun bütün maliklere eşit uygulanması gerektiği gibi sorular somut olaya bağlıdır.
• İcra takibinde tazminat: Takip talebinde alacak kalemleri ve işlemeye başladığı gün gösterilir; gecikme tazminatının takipte nasıl talep edileceğini takibi yürüten avukatla belirleyin. Takip süreci aidat borcu takibi ve icra makalesinde anlatılıyor.

Sık yapılan yanlışlar#

• "Gecikme faizi" deyip yıllık faiz uygulamak. KMK m.20'deki kalem bir gecikme tazminatıdır ve oranı aylık yüzde beştir.
• Bir gün gecikmeye tam ayın %5'ini yazmak. Kanun "geciktiği günler için" der; tazminat günle orantılıdır.
• Bütün borcu en eski vadeden işletmek. Her taksit kendi vadesinden işler.
• Yöntemi daireye göre değiştirmek. Aynı hesap tarzını herkese uygulayın.

Sık sorulan sorular#

Bir hafta geç ödedim, ne kadar tazminat öderim?

2.000 TL aidat için 7 günlük gecikmede: 2.000 × 0,05 × 7 ÷ 30 = 23,33 TL (30 günlük ay varsayımıyla).

Gecikme tazminatı için ihtar gerekir mi?

KMK m.20 tazminatı "ödemede geciktiği günler" için öngörür ve ayrıca bir ihtar şartı yazmaz. Yine de son ödeme gününün işletme projesinde veya kurul kararında açıkça yazılı olması, tartışmayı önler.

Yönetici gecikme tazminatını silebilir mi?

Kanun yöneticiye böyle bir yetki tanıyan bir hüküm içermez. Tazminat alacağı kat maliklerinin ortak alacağıdır; vazgeçme veya yapılandırma gibi kararlar için kat malikleri kurulunun kararına başvurmak daha güvenli yoldur.