Aidat Borcu Nasıl Takip Edilir? Hatırlatmadan İcraya

Ödenmeyen aidat için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20'ye göre yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Olağan yol, borcu belgeleyip yazılı olarak hatırlatmak, ödenmezse icra dairesinde ilamsız takip başlatmaktır. Borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz edilirse alacaklı, işletme projesi ve kurul kararlarına dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını veya mahkemede itirazın iptalini isteyebilir. Borç başka yoldan alınamazsa bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.

Takip başlatmadan önce ve özellikle itiraz aşamasında bir avukata başvurmanızı öneririz; aşağıda avukatın gerekli olduğu noktalar ayrıca işaretlenmiştir.

Kim takip edebilir, kime karşı?#

• Alacaklı tarafı: KMK m.20'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. KMK m.35/1-i, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını ve kanuni ipoteğin tescil ettirilmesini yöneticinin görevleri arasında sayar.
• Borçlu tarafı: Kat maliki. Ayrıca bağımsız bölümde kira, oturma hakkı veya başka sebeple devamlı faydalananlar da gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (KMK m.22). Ayrıntı: kiracı ve malik gider sorumluluğu.

Adım adım süreç#

1. Borcu belgeleyin

Takibin sağlamlığı dayanağına bağlıdır. Hazırlanacaklar:

• Borcun dayandığı işletme projesi ve onaylandığı genel kurul kararı, varsa ek avans veya gider kararları (karar defterinden onaylı örnek),
• Daire bazında borç dökümü: dönem, tutar, son ödeme günü, yapılan ödemeler,
• Gecikme tazminatı hesabı (aylık yüzde beş; bkz. gecikme tazminatı hesaplama),
• Borçlunun kimlik ve adres bilgileri (takip talebinde gösterilir; İİK m.58).

KMK m.37'ye göre «Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.» Bu, itiraz aşamasında önemli bir avantajdır (bkz. adım 6).

2. Yazılı hatırlatma yapın

KMK m.20 takip hakkını önceden ihtar yapılması şartına bağlamaz. Yine de yazılı ve tarihli bir hatırlatma (borç dökümüyle birlikte), çoğu borcu takipsiz çözer ve ileride iyi niyetinizi gösterir. Borçlu listesini panoya asmak veya mesaj gruplarında paylaşmak ise kişisel veri sorunları doğurabilir; önce borçlu listesi ve KVKK makalesini okuyun.

3. Kiracıya başvurmayı değerlendirin

Bağımsız bölüm kiradaysa kiracı da kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Kiracıya yazılı bildirim yapmak, takipsiz tahsilat için çoğu zaman etkili bir yoldur.

4. İcra takibini başlatın (ilamsız takip)

Para alacağı için cebri icra takip talebiyle başlar (İİK m.42). Takip talebi icra dairesine yazılı veya sözlü olarak ya da elektronik ortamda yapılır; talepte alacaklı ve borçlunun bilgileri, alacağın tutarı ve faizli alacaklarda faizin miktarı ile işlemeye başladığı gün, borcun sebebi ve seçilen takip yolu gösterilir (İİK m.58).

5. Ödeme emri ve itiraz süresi

İcra müdürü ödeme emri düzenler; ödeme emri borçluya borcu ve masrafları yedi gün içinde ödemesini, itirazı varsa yine bu süre içinde bildirmesini ihtar eder (İİK m.60). Borçlu itirazını ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmelidir (İİK m.62). Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur (İİK m.66).

• İtiraz yoksa: Ödeme emrindeki süre geçtikten sonra alacaklı haciz isteyebilir (İİK m.78). Haciz isteme hakkı ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl geçmekle düşer; itiraz ve dava süreleri bu hesaba katılmaz (İİK m.78).
• Borçlu borcun bir kısmına itiraz ettiyse: Takibe kabul ettiği miktar için devam edilir (İİK m.66).

6. İtiraz varsa: itirazın kaldırılması veya itirazın iptali

a) İtirazın kaldırılması (icra mahkemesi): Takip, yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri belgelere dayanıyorsa alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir; bu süre içinde istenmezse yeniden ilamsız takip yapılamaz (İİK m.68/1). KMK m.37, kesinleşen işletme projelerini ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararlarını bu belgelerden saydığı için aidat alacağında bu yol genellikle önemlidir. İtirazın kaldırılması talebi esasa ilişkin nedenlerle kabul edilirse borçlu, aynı nedenlerle reddedilirse alacaklı, diğer tarafın talebi üzerine yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir (İİK m.68).

b) İtirazın iptali davası: Alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde mahkemede alacağın varlığını ispat ederek itirazın iptalini dava edebilir; itiraz haksız bulunursa borçlu, talep üzerine hükmolunan miktarın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilebilir (İİK m.67). Bu süreyi geçiren alacaklının genel hükümlere göre alacak davası açma hakkı saklıdır. KMK'nın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemelerinde çözülür (KMK Ek m.1).

Arabuluculuk: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'ye göre KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İtirazın iptali veya alacak davası açılacaksa bu şartın uygulanıp uygulanmadığını avukatınızla değerlendirin. Genel yol haritası için kat mülkiyeti uyuşmazlıkları makalesine bakın.

7. Kanuni ipotek

Kat malikinin borcu kiracı gibi sorumlulardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22). KMK m.22, Türk Medeni Kanunu m.893'ün son fıkrasının burada da uygulanacağını söyler; bu fıkraya göre alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Ayrıca kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir (KMK m.22).

Kanuni ipotek için borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerektiğinden bu aşama da avukatla yürütülmelidir.

8. Tekrarlayan borçlarda son çare: devir davası

KMK m.25'e göre ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan kat maliki bakımından, diğer kat malikleri için çekilmezlik halinin her halde mevcut olduğu kabul edilir. Bu durumda diğer kat malikleri, bedelini ödeyerek o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Davanın açılması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi gerekir (aksi kararlaştırılmamışsa) ve hak düşürücü süreler vardır. Bu, istisnai ve ağır bir yoldur; mutlaka avukatla değerlendirin.

Zamanaşımı#

Aidat alacağına uygulanacak zamanaşımı süresi konusunda kesin bir hüküm vermiyoruz. Türk Borçlar Kanunu m.147/1 kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı öngörür; kanunda aksine hüküm yoksa genel süre on yıldır (TBK m.146). İcra takibi zamanaşımını keser (TBK m.154). Eski dönem borçlarını takip edecekseniz süre hesabını avukatınızla yapın; borcu yıllarca bekletmemek en güvenli yoldur.

Sık yapılan yanlışlar#

• Projesiz veya kararsız takip. Genel kurulda onaylanmış bir işletme projesi veya kurul kararı yoksa itirazın kaldırılması yolu zayıflar.
• Bütün borca en eski vadeden gecikme tazminatı işletmek. Her taksit kendi vadesinden işler.
• İtirazdan sonra süreleri kaçırmak. İtirazın kaldırılması için altı ay, itirazın iptali için bir yıl; ikisi de itirazın tebliğinden işler.
• Kiracının sorumluluğunu sınırsız sanmak. Kiracı kira miktarıyla sınırlı sorumludur.

Sık sorulan sorular#

Aidat borcu için icra takibi kaç ay sonra başlatılabilir?

Kanun belirli bir bekleme süresi öngörmez; gider veya avans payı ödenmediğinde takip yapılabilir (KMK m.20). Önce yazılı hatırlatma yapmak, gereksiz takip masrafını önleyebilir.

Borçlu itiraz ederse takip biter mi?

Hayır, durur. Alacaklı altı ay içinde itirazın kaldırılmasını veya bir yıl içinde itirazın iptalini isteyerek takibe devam edilmesini sağlayabilir (İİK m.67, m.68).

Takibi yönetici mi açar, avukat mı?

Kanun yöneticiye ve her kat malikine takip hakkı tanır (KMK m.20, m.35). Takibin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi önerilir; avukatlık ücretinin ve masrafların nasıl karşılanacağı konusunda kurul kararı almak yararlıdır.

Kanuni ipotek için önce dava mı gerekir?

KMK m.22 kanuni ipoteği "mahkemece tesbit edilen" borç için öngörür. Borcun mahkemece tespiti gerekir; bunun yolunu avukatınızla belirleyin.