Apartman ve Site Yönetim Kurulu Nasıl Çalışır?

Kat malikleri, yapının yönetimini tek bir yönetici yerine üç kişilik bir kurula verebilir; kanun bu kurula "yönetim kurulu" der (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.34). Yönetim kurulu, tek yöneticinin bütün görev ve sorumluluklarını birlikte üstlenir. Ancak kanun kurulun iç işleyişini (başkan seçimi, iş bölümü, kurul içinde nasıl karar alınacağı) düzenlemez; bunlar yönetim planına ve kat malikleri kurulunun kararına bırakılmıştır.

Kanun ne diyor?#

KMK'de yönetim kurulu için ayrı bir bölüm yoktur. Dayanak şu hükümlerdir:

• KMK m.34: Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Kurulun üye sayısı kanunda üç olarak belirlenmiştir.
• KMK m.34 son fıkra: Yöneticinin adı ve adresinin girişe asılması zorunluluğu yönetim kurulu için de geçerlidir; yapılmazsa idari para cezası yönetim kurulu üyelerinin her birine verilebilir.
• KMK m.35–39: Yöneticinin görevleri, defter tutma, işletme projesi, sorumluluk ve hesap verme hükümleri, yönetim kurulu seçildiğinde bu kurul için geçerlidir. Görevlerin listesi yönetici kimdir, ne yapar makalesindedir.

Yönetim kurulunun nasıl atanacağı ayrıca yazılmamıştır. Kanun yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanacağını söyler; yönetim kurulu, yöneticinin yerine geçen organ olduğundan aynı çoğunlukla seçilmesi en güvenli yoldur. Seçim usulü ve çoğunluk hesabı için apartman yöneticisi nasıl seçilir.

Önce yönetim planına bakın#

Yönetim planı, yönetim tarzını ve yönetime ait diğer konuları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir (KMK m.28). Planınızda şu konularda hüküm olup olmadığına bakın:

Plan sessiz kaldığında yönetimden doğan anlaşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre çözülür (KMK m.28). Bu boşlukların çoğunu yönetim kurulunu seçtiğiniz toplantıda tek bir kararla kapatabilirsiniz.

Uygulamada önerilen iş bölümü#

Aşağıdaki dağılım kanuni bir zorunluluk değildir, uygulamada yaygın ve işleyen bir düzendir:

• Başkan: Kurul toplantılarını yürütür, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma işini (KMK m.35/k) organize eder, dış yazışmaları ve tebligatı takip eder.
• Sayman: Aidat ve avans tahsilatını, ödemeleri, banka hesabını ve gider belgelerini takip eder; KMK m.36'daki defter kayıtlarının düzenli tutulmasından birinci derecede ilgilenir.
• Üye: Teknik işler (asansör bakımı, sigorta, onarım teklifleri) veya personel gibi bir alanı üstlenir.

İş bölümü kat malikleri ile yönetim kurulu arasındaki sorumluluğu kendiliğinden değiştirmez; kurul, görevlerin bütününden kat maliklerine karşı sorumludur. İş bölümünü kurul kararıyla yazılı hâle getirmek, kimin neyi takip ettiğini belgeler.

Kurul içinde karar alma#

Yönetim kurulunun kendi kararları ile kat malikleri kurulunun kararlarını karıştırmayın:

• Kat malikleri kurulu kararları (yönetici seçimi, işletme projesi onayı, aidat, büyük onarım) noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır (KMK m.32).
• Yönetim kurulunun iç kararları (hangi teklifin kabul edileceği, ödeme onayı, iş bölümü) için kanun ayrı bir defter öngörmez. Uygulamada bu kararların tarihli ve üç üyece imzalı bir tutanakla veya ayrı bir yönetim kurulu defterinde tutulması önerilir.

Yönetici, kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri KMK m.32'deki karar defterine işlemekle yükümlüdür (KMK m.36); yönetim kurulu seçildiğinde bu yükümlülük kurula aittir.

Örnek: anlaşmazlık durumunda

40 daireli bir apartmanda yönetim kurulu, çatı onarımı için iki teklif arasında karar verecek. Başkan ve üye A teklifini, sayman B teklifini destekliyor. Seçim kararında "yönetim kurulu oy çokluğuyla karar verir" yazıyorsa A teklifi kabul edilir; sayman karşı görüşünü tutanağa yazdırır. Böyle bir hüküm yoksa ve harcama işletme projesinde öngörülmemişse, konuyu kat malikleri kuruluna götürmek en güvenli yoldur: yönetimden doğan anlaşmazlıklar KMK m.32'ye göre kat malikleri kurulunca çözülür.

Sorumluluk kimde?#

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38); bu hüküm yönetim kurulu için de geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu m.511'e göre bir vekâleti birlikte üstlenenler vekâletin ifasından müteselsil olarak sorumludur. Yönetim kurulu üyelerinin bu anlamda "birlikte vekil" sayılıp her birinin zararın tamamından sorumlu tutulup tutulamayacağı kanunda açıkça düzenlenmemiştir; somut olaya göre değişebilir, bir avukata danışın.

Pratik sonucu şudur: "o işi sayman yapıyordu" savunması, diğer üyeleri kendiliğinden korumaz. Her üye, kurulun aldığı kararları ve hesapları takip etmelidir. Ayrıntı: yöneticinin hukuki sorumluluğu.

Banka hesabı ve imza yetkisi#

Kanun, yöneticinin toplanan paraları yatırmak için muteber bir bankada «kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle» hesap açtırmasını öngörür (KMK m.35/j). Yönetim kurulunda hesabın hangi üye veya üyeler adına açılacağı ve ödemelerde tek mi çift imza aranacağı bankanın uygulamasına göre değişir. Seçim kararında imza yetkisini açıkça yazmak (örneğin "başkan ve sayman müştereken") bankadaki işlemleri hızlandırır. Ayrıntı: site banka hesabı yönetimi.

Tek yönetici mi, yönetim kurulu mu?#

Küçük apartmanlarda tek yönetici genellikle yeterlidir; çok sayıda bağımsız bölümü, personeli ve tesisi olan sitelerde yönetim kurulu iş yükünü dağıtır.

Sık sorulan sorular#

Yönetim kurulu iki veya dört kişi olabilir mi?

KMK m.34 kurulun üç kişilik olacağını söyler. Farklı sayıda üyeli bir yönetim kurulu kanundaki tanıma uymaz; yönetim planınızda farklı bir düzenleme varsa geçerliliği konusunda bir avukata danışın.

Bir üye istifa ederse kurul çalışmaya devam eder mi?

Kanunda düzenleme yoktur. Yönetim planında veya seçim kararında yedek üye öngörülmüşse yedek üye geçer; aksi hâlde boşalan üyelik için kat malikleri kurulunun toplanıp seçim yapması gerekir. Bu süre içinde ertelenemeyecek işlerin yürütülmesi önemlidir.

Yönetim kurulu üyeleri kat maliki olmak zorunda mı?

Hayır. KMK m.34 yönetimin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilecek kişilere verilebileceğini söyler. Kat maliki üyelerin gider muafiyeti için yönetici ücreti ve gider muafiyeti makalesine bakın.