Toplu Yapı Nedir? Site Yönetiminde Blok, Ada ve Temsilciler Kurulu

Toplu yapı, aynı yerleşim planına göre yapılmış, altyapısı, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisleri birbirine bağlı birden çok yapıdan oluşan sitedir. Toplu yapılarda yönetim kademelidir: her blok kendi sorunlarını blok kat malikleri kurulunda, sitenin tamamını ilgilendiren konuları ise toplu yapı kat malikleri kurulunda veya yönetim planı bu yetkiyi verdiyse toplu yapı temsilciler kurulunda karara bağlar. Bütün site için tek bir yönetim planı vardır; değiştirilmesi için temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu gerekir.

Bu kurallar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 2007'de eklenen Dokuzuncu Bölümünde (m.66–74) yer alır. Bu bölümde özel hüküm olmayan konularda KMK'nin diğer hükümleri toplu yapılara aynen veya kıyas yoluyla uygulanır (KMK m.74).

Toplu yapı nedir?#

KMK m.66'ya göre toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak; altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdır.

• Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır; aradaki yol, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler bu şartı bozmaz.
• Her imar parseli kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken ayrı ayrı dikkate alınır.
• Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapıların kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Birden çok yapının yan yana bulunması tek başına yeterli değildir; m.66'daki şartların (onaylı yerleşim planı, bağlantılı altyapı ve ortak tesisler, bitişik veya komşu parseller) birlikte bulunması gerekir. Sitenizin toplu yapı hükümlerine tabi olup olmadığını tapu kaydı ve yönetim planı gösterir.

Ortak yerler

Toplu yapı kapsamında, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış parseller, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Ortak sosyal ve altyapı tesisleri de bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır (KMK m.67). Yani havuz başka bir parselde olsa bile, tapuda sizin blokunuza tahsis edilmişse sizin de ortak yerinizdir.

Yönetim kademeleri#

KMK m.69'a göre yönetim, konunun kimi ilgilendirdiğine göre ayrılır:

Temsilciler kurulu

Binlerce malikin tek bir toplantıda bir araya gelmesi zor olduğu için kanun, toplu yapı kurulunun yetkisinin yönetim planıyla toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilmesine imkân tanır.

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse temsilciler kurulu; blok yapılarda her blokun malikleri tarafından seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların malikleri tarafından seçilen temsilcilerden oluşur. Üye sayısı ve seçim usulü yönetim planında belirtilir. Kurulda her yönetici ve temsilci, yönettiği veya temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (KMK m.69). Aynı yapı ada temsilciler kurulu için de geçerlidir.

Örnek: Dört bloklu bir sitede A blok 40, B blok 40, C blok 24, D blok 16 bağımsız bölümden oluşuyor (toplam 120). Temsilciler kurulunda A ve B blok yöneticilerinin her biri 40, C blok yöneticisi 24, D blok yöneticisi 16 oy kullanır.

Yönetici ve denetçi ataması#

Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe (KMK m.71):

• Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir.
• Blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir.
• Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

Yukarıdaki örnekte toplu yapı yöneticisinin atanması için 120 bağımsız bölümün salt çoğunluğu, yani en az 61 bölümü temsil eden oy gerekir. A ve B blok yöneticileri birlikte 80 oyla bunu sağlar; C ve D blok yöneticileri (40 oy) tek başına sağlayamaz.

Yöneticinin görev ve yetkileri, toplu yapı bölümünde ayrıca düzenlenmediği için KMK'nin genel yönetici hükümleri kıyasen uygulanır (KMK m.74). Ayrıntı için bkz. yönetici kimdir, ne yapar.

Yönetim planı ve değiştirilmesi#

Toplu yapıdaki bütün yapı ve yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan toplu yapıdaki bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.70).

• Değiştirme çoğunluğu: Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu.
• Geçici yönetime ilişkin hükümler: Toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir.
• Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.

Örnekteki 120 bölümlü sitede yönetim planını değiştirmek için en az 80 bölümü temsil eden oy gerekir.

Tek binalardaki beşte dört kuralı (KMK m.28) ile karşılaştırma için bkz. yönetim planı nedir.

2007 öncesi kurulan toplu yapılar

Toplu yapı hükümleri KMK'ye 2007'de eklenmiştir. Kanunun geçici maddelerine göre bu hükümlerden önce kurulan toplu yapıların yönetim planlarını kanuna uyarlamak için yapılacak ilk değişiklikte mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir; mevcut yönetimler, değiştirilen plana göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür ve toplu yapı yöneticisi seçimi en geç plan değişikliğini izleyen üç ay içinde yapılır (KMK geçici m.2, 5912 s. Kanun ile eklenen). Sitenizin yönetim planı hiç uyarlanmamışsa bu konuyu bir avukatla değerlendirin.

Toplantı zamanı#

Tek binalarda kurul yılda en az bir kez toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, yönetim planında gösterilen zamanlarda ve en geç iki yılda bir toplanır; yönetim planında zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır (KMK m.29/1). Bu kuralın blok kurullarına da uygulanıp uygulanmadığı yönetim planına ve yoruma göre değişebilir; yönetim planınızda ayrıca düzenleme olup olmadığına bakın. Toplantının yapılışı için bkz. genel kurul toplantısı nasıl yapılır.

Giderlerin paylaşılması#

KMK m.72'ye göre:

• Belli bir yapıya veya birkaç yapıya ayrılmış ortak yer ve tesislerin giderleri, o yapılardaki kat maliklerince karşılanır.
• Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış tesis ve yerlerin giderleri bütün kat maliklerince karşılanır.
• Kat malikleri, ortak tesisleri kullanmadığını, tesisin başka bir parselde veya kamuya ait alanda bulunduğunu ya da ihtiyacı olmadığını ileri sürerek toplu yapı ortak gider payından ve avansından kaçınamaz.
• Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır.

Örnek: Yalnız A ve B bloklarının kullandığı ortak otoparkın aydınlatma gideri bu iki blokun maliklerine; sitenin tamamına hizmet eden güvenlik ve peyzaj giderleri ise bütün maliklere paylaştırılır. Gider paylaşım esasının (eşit, arsa payı vb.) nasıl belirleneceği için bkz. aidat belirleme yöntemleri.

Geçici yönetim#

Yönetim planı, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bu kurulun görevlerini üstlenecek bir geçici yönetim öngörebilir; bu durumda geçici yönetimin nasıl oluşacağı ve ne zamana kadar süreceği planda yazılır (KMK m.73).

Geçici yönetim için kanun iki üst sınır koyar:

• en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir;
• her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Örneğin ilk yapı ruhsatı 2018'de alınmış bir sitede inşaat hâlâ sürse bile geçici yönetim en geç 2028'de sona erer. İnşaat 2025'te bitmişse geçici yönetim 2026 sonrasına uzatılamaz.

Kat irtifakı aşamasındaki yapılarda da yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m.17/3).

Davalarda taraf#

Ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptali davaları, bu kurullarca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici açılan davayı ilgili temsilciler kuruluna ve kat maliklerine duyurur (KMK m.38). İptal davası süreleri için bkz. kurul kararının iptali.

Sık sorulan sorular#

Blok yöneticisi ile site yöneticisi aynı kişi olabilir mi?

Kanunda bunu yasaklayan bir hüküm yoktur. Ancak iki görevin yetki alanı farklıdır: blok yöneticisi blokun, toplu yapı yöneticisi sitenin ortak yer ve tesislerinden sorumludur. Yönetim planınızda bu konuda bir düzenleme olabilir.

Bizim blok havuzu kullanmıyor; havuz giderini ödemek zorunda mıyız?

Havuz bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmışsa, kullanmadığınızı veya ihtiyacınız olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamazsınız (KMK m.72). Havuz yalnız belirli bloklara tahsis edilmişse gideri o bloklar karşılar. Hangisinin geçerli olduğunu tapu kaydı ve yönetim planı gösterir.

Müteahhidin kurduğu geçici yönetim süresiz devam edebilir mi?

Hayır. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitiminden bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her halde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçince sona erer (KMK m.73). Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (KMK m.70).