Aidat Artışı Nasıl Yapılır?

Aidat, yıllık işletme projesinde her kat maliki için gösterilen avans tutarıdır; bu yüzden aidatı artırmanın yolu işletme projesini değiştirmektir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.37'ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; genel kurul, yöneticinin sunduğu projeyi aynen veya değiştirerek kabul edebilir. Yönetici tek başına ancak geçici işletme projesi yapabilir ve mevcut bir proje varsa geçici projedeki bedel, önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.

Artış kimin kararıyla yapılır?#

Kanunun yeni metnindeki ilk cümle kuralı net koyar: «İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.» Yöneticinin "masraflar arttı" diye kurul kararı olmaksızın aidatı kendiliğinden yükseltmesinin kanuni dayanağı, yalnız aşağıda anlatılan geçici proje sınırları içindedir.

Geçici işletme projesi ve yeniden değerleme sınırı#

KMK m.37/1'e göre kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu dönemde giderlerin aksamaması için yönetici, yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar (KMK m.35/1-d).

7579 sayılı Kanunla eklenen son fıkra, bu geçici projeye bir sınır getirir. Mevcut bir işletme projesi varsa geçici projede öngörülen bedel:

• yürürlükteki işletme projesi bedelinin, takvim yılı başından geçerli olmak üzere,
• bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesine göre tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir

ve kanunda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.

Yeniden değerleme oranı her yıl ayrıca ilan edilir; hesaplamadan önce ilgili yıl için ilan edilen güncel oranı resmî kaynaktan kontrol edin.

Örnek

Bir apartmanda yürürlükteki işletme projesine göre bir dairenin aylık avansı 4.000 TL. Yeni yıl başladı, genel kurul henüz toplanmadı ve yönetici geçici proje hazırlıyor. Örnek olsun diye bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını %40 kabul edelim (gerçek oran her yıl farklıdır).

• Üst sınır: 4.000 × (1 + 0,40) = 5.600 TL
• Yönetici geçici projede bu daire için en fazla 5.600 TL avans öngörebilir. 6.000 TL yazarsa, aşan kısım kanundaki sınıra aykırı olur.
• Genel kurul toplandığında projeyi aynen kabul edebilir, 5.600 TL'nin altına indirebilir veya gerekçeli olarak daha yüksek bir bütçe onaylayabilir. Metin, genel kurulun onaylayacağı projeye ayrıca bir tavan koymaz.

Genel kurulda artış kararı#

Yeni proje ve artış, kat malikleri kurulunda görüşülür:

1. Projeyi hazırlayın ve bildirin. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir; en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (KMK m.37/1). Projenin içeriği için işletme projesi makalesine bakın.
2. Toplantıyı usulüne göre yapın. Olağan toplantı yönetim planındaki zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayında yapılır; önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri istemiyle olağanüstü toplantı yapılabilir (KMK m.29). Çağrı kuralları toplantı çağrısı makalesindedir.
3. Yeter sayıya dikkat edin. KMK m.30'a göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantı yeter sayı yokluğundan yapılamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ayrıntı: toplantı ve karar yeter sayıları.
4. Kararı karar defterine yazın. Kurul kararları noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıdakilerce imzalanır; aykırı oy verenler sebebini belirterek imzalar (KMK m.32).

Artışın paylaştırılması değişmez: yeni toplam gider de KMK m.20'deki esaslara (veya yönetim planınızdaki düzene) göre dağıtılır. Bkz. aidat belirleme yöntemleri.

Yıl içinde artış#

Kanunda "yıl ortasında aidat artışı" diye ayrı bir usul yoktur. Yıl içinde öngörülmeyen bir gider (büyük bir onarım, yeni personel, beklenenden yüksek enerji faturası) çıkarsa yol, kat malikleri kurulunun bu konuda karar almasıdır: ya işletme projesi değiştirilir ya da belirli bir gider için ek avans toplanmasına karar verilir. Önemli bir sebep varsa olağanüstü toplantı yapılabilir (KMK m.29).

Böyle bir karar, borç takibinde de önemlidir: KMK m.37'ye göre «Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.» Eski metindeki itiraz süresine bağlı cümle 7579 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırıldığından, güncel metinde bir projenin hangi anda "kesinleşmiş" sayılacağı ayrıca tanımlanmamıştır; bu nokta yoruma açıktır. Bu sonucun takipte ne anlama geldiği aidat borcu takibi ve icra makalesinde anlatılıyor.

Artışa itiraz#

Güncel KMK m.37 metninde işletme projesine karşı ayrı bir itiraz süresi yer almaz. Artışı içeren bir kurul kararına karşı genel yol KMK m.33'teki iptal davasıdır: toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesine başvurabilir. Ayrıntı: kurul kararının iptali.

Artış kararına itiraz eden kat malikinin, dava sonuçlanana kadar ödemeyi kendiliğinden durdurması gecikme tazminatı riskini doğurabilir; bu kararı vermeden önce bir avukata danışın.

Sık yapılan yanlışlar#

• Yöneticinin geçici projede sınırsız artış yapması. Mevcut proje varsa artış yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır.
• Geçici projeyi kalıcı hale getirmek. Geçici proje, kurulda onaylanıncaya kadar uygulanır; genel kurul kararı geciktirilmemelidir.
• Artışı mesaj grubunda "duyurmak". Proje bildiriminin kanundaki yolu imza karşılığı tebliğ veya taahhütlü mektuptur.
• Kararı karar defterine yazmamak. Takip ve ispat açısından en zayıf nokta budur.

Sık sorulan sorular#

Yönetici aidatı tek başına artırabilir mi?

Yalnız geçici işletme projesi yaparken ve mevcut bir proje varsa önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşmamak kaydıyla. Bunun dışında artış, genel kurulun projeyi onaylamasıyla veya kurul kararıyla olur.

Genel kurul yeniden değerleme oranından fazla artış yapabilir mi?

Kanun metni yeniden değerleme sınırını geçici işletme projesi için koymuştur; genel kurulun onaylayacağı projeye ayrıca bir tavan yazmaz. Yine de artışın gerekçesini (sözleşmeler, teklifler, geçen yılın gerçekleşen giderleri) projeye eklemek, kararın tartışılmasını azaltır.

Artış kararını kaçırdım; eski tutarı ödemeye devam edebilir miyim?

Usulüne uygun alınmış ve iptal edilmemiş kurul kararı bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.32). Karara karşı süresinde iptal davası açılmadıysa yeni tutar üzerinden borçlanırsınız.