DASK ve Bina Sigortası: Kim Yaptırır, Yönetici Neden Sorumlu?

Zorunlu deprem sigortasını (halk arasında "DASK") her bağımsız bölüm için o bölümün maliki veya intifa hakkı sahibi yaptırır ve sigorta her yıl yenilenir. Yöneticinin ya da kat malikleri kurulunun bunu topluca yaptırma yükümlülüğü yoktur. Kiracı da bu yükümlülüğün muhatabı değildir. Binanın tamamını (ortak yerler dahil) kapsayan sigorta ise ayrı bir konudur. Bu sigortayı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenler: sigorta yapılmasına ve sigorta değerine kat malikleri kurulu karar verebilir, yönetici sigortayı yaptırır ve prim kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır.

Zorunlu deprem sigortası: 6305 sayılı Kanun#

Zorunlu deprem sigortası 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'nda düzenlenir. Teminatı kamu tüzel kişiliğine sahip Doğal Afet Sigortaları Kurumu verir (m.3, m.7). "DASK" adı bu kurumun kısaltmasından gelir.

Neyi kapsar?

Kanuna göre zorunlu deprem sigortası, binalarda depremin doğrudan neden olduğu maddi zararları güvence altına alır. Deprem nedeniyle çıkan yangın, infilak, dev dalga (tsunami) ve yer kaymasından doğan maddi zararlar da kapsama girer (m.2/ğ). Teminat binaya yöneliktir. Eşya ve benzeri zararlar için ayrı bir sigorta gerekip gerekmediğini sigorta genel şartlarından ve poliçenizden kontrol edin.

Azami teminat tutarı, tarife ve talimatlar her yıl Bakan tarafından belirlenir ve Resmî Gazete'de yayımlanır. Primde binanın yüzölçümü, inşaat türü, zemin özellikleri ve deprem riski gibi unsurlar dikkate alınır (m.13/1). Tutarlar her yıl değiştiği için burada rakam verilmemiştir.

Hangi binalar zorunlu?

Kanunun 10. maddesine göre şunlar zorunlu deprem sigortasına tabidir:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler,
• tapuya kayıtlı, özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde mesken olarak yapılmış binalar,
• bu binalarda ticarethane, büro ve benzeri amaçla kullanılan bağımsız bölümler,
• doğal afetler nedeniyle Devletin yaptırdığı veya kredisiyle yapılan meskenler.

Kamu konutları, kamu hizmet binaları, köyde sürekli oturanların köy yerleşik alanlarındaki binaları ve kat mülkiyetine tabi olsa bile tamamı ikamet dışı amaçla kullanılan binalar zorunlu sigortaya tabi değildir (m.10/2).

Kim yaptırır? Bağımsız bölüm bazında mı?

Evet, bağımsız bölüm bazındadır. Kanun yükümlüyü açıkça gösterir: «Birinci fıkrada belirtilen binalar ve bağımsız bölümler için malikler veya intifa hakkı sahipleri tarafından zorunlu deprem sigortası yaptırılır ve bu sigorta her yıl yenilenir.»

Bir apartmanda 20 bağımsız bölüm varsa, kural olarak 20 ayrı malik (veya intifa hakkı sahibi) kendi bölümü için sigorta yaptırır. Apartmandaki dükkân ve büro olarak kullanılan bağımsız bölümler de buna dahildir. Kanunda yöneticiye veya kurula yüklenmiş bir zorunlu deprem sigortası yaptırma görevi yoktur.

Sigortanın varlığı bazı işlemlerde kontrol edilir:

• Tapu: Tapu müdürlükleri, sigortaya tabi bölümlerle ilgili tescil işlemlerini, işlem tarihinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası belgelenmedikçe yapamaz (m.11/2).
• Abonelik: Su ve elektrik abonelik işlemlerinde zorunlu deprem sigortasının varlığı ilgili kuruluşça kontrol edilir (m.11/3).

Kanun, Kurumun bina ve site yönetimleriyle sigortanın yapılması ve yenilenmesi için kontrol uygulamaları geliştirebileceğini de öngörür (m.11/5). Yönetici kanunen yükümlü değildir, ama yıllık genel kurulda veya duyuru panosunda malikleri hatırlatmak yararlı bir uygulamadır.

Depremde hasar gören sigortalı binalar için tazminat, gerekli bilgi ve belgeler ile hasar tespiti tamamlandıktan sonra en geç otuz gün içinde ödenir (m.13/2).

Binanın tamamı için sigorta: KMK m.21 ve m.35#

Zorunlu deprem sigortası, depremin dışındaki riskleri ve ortak yerlerin bütününü tek poliçede kapsayan bir "apartman sigortası" değildir. Ana taşınmazın sigortası Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ayrıca düzenlenir.

Kurul kararı ve değer: «Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.» (KMK m.21)

Yöneticinin görevi: KMK m.35/c, yönetim planında aksine hüküm yoksa ana taşınmazın sigorta ettirilmesini yöneticinin görevleri arasında sayar. Sigorta giderleri için avans toplamak da yöneticinin işidir (m.35/d).

İki madde birlikte okunduğunda uygulamada en güvenli yol, sigortanın yapılıp yapılmayacağını, kapsamını ve sigorta değerini kat malikleri kurulu kararına bağlamaktır. Yönetici de bu kararı uygular. Sigortası yaptırılmamış bir binada yaşanan hasarda yöneticinin sorumluluğu, yönetim planı ve kurul kararlarına göre değerlendirilir. Somut olaya göre değişebilir; tereddütte bir avukata danışın.

Prim nasıl paylaşılır, tazminat nasıl kullanılır?

• Prim: Sigorta yapılırsa kat malikleri sigorta giderlerine arsa payları oranında katılır (KMK m.21). KMK m.20/1-b de, aralarında başka türlü anlaşma yoksa ana taşınmazın sigorta primlerinin arsa payı oranında paylaştırılacağını söyler.
• Binanın tamamen harap olması: Alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme yoksa kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır.
• Kısmi hasar: Hasar yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümde, eklentide ya da ortak yerin bir kısmındaysa, sigorta bedeli hasar gören yerlerin onarımına harcanır.
• Ek sigorta: Kat malikleri, bina sigortasıyla karşılanamayacak zararları için kendi bağımsız bölümlerini kendi ad ve hesaplarına ayrıca sigorta ettirebilir. Bu sigortanın bedeli yalnız kendilerine ait olur. Sigortaya ilişkin emredici hükümler saklıdır (KMK m.21).

DASK ile bina sigortası karşılaştırması#

Uygulamada: 24 daireli bir apartman#

24 daireli, zemin katta iki dükkânı olan bir apartmanda yönetici yıllık toplantı gündemine "bina sigortası" maddesini koyar.

1. Toplantıdan önce birkaç sigorta şirketinden aynı teminatlar ve aynı değer için teklif alır.
2. Kurul sigorta değerine ve teminatlara karar verir. Karar, karar defterine yazılır.
3. Yönetici primi işletme projesine "sigorta" kalemi olarak koyar ve aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında dağıtır. İşletme projesinin hazırlanması için bkz. işletme projesi nasıl hazırlanır.
4. Aynı toplantıda maliklere zorunlu deprem sigortasının her bağımsız bölüm için ayrı ve yıllık olduğunu, dükkânların da bu kapsamda olduğunu hatırlatır.

Sık yapılan yanlışlar#

• "Apartmanın DASK'ı var" sanmak. Zorunlu deprem sigortası bağımsız bölüm bazındadır. Bir malikin poliçesi diğer bölümleri kapsamaz.
• Kiracıdan DASK beklemek. Kanuni yükümlü malik veya intifa hakkı sahibidir.
• Zorunlu deprem sigortasını bina sigortası yerine görmek. Bu sigorta deprem ve depreme bağlı riskleri kapsar. Su baskını, deprem dışı yangın veya ortak alanlardaki diğer hasarlar için ayrı teminat gerekir.
• Taşıyıcı sisteme dokunan tadilata göz yummak. Tazminat hakkının kaybına ve binanın sigortalanamamasına yol açabilir.

Sık sorulan sorular#

Yönetici, DASK'ı olmayan malike yaptırım uygulayabilir mi?

Hayır. 6305 sayılı Kanun yöneticiye böyle bir yetki vermez. Sigortanın kontrolü tapu ve abonelik işlemleri gibi kanunda sayılan noktalarda yapılır. Yönetici ancak bilgilendirme ve hatırlatma yapabilir.

Tamamı işyeri olan bir binada zorunlu deprem sigortası gerekir mi?

Kat mülkiyetine tabi olsa bile tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan binalar zorunlu deprem sigortasına tabi değildir (m.10/2). Ancak konut olan bir apartmanın içindeki dükkân ve büro bağımsız bölümleri zorunlu kapsamdadır (m.10/1).

Bina sigortası yaptırmazsak yönetici sorumlu olur mu?

KMK m.35/c sigorta ettirmeyi yöneticinin görevleri arasında sayar. m.21 ise sigortanın ve değerinin kurulca kararlaştırılabileceğini söyler. Sorumluluk; yönetim planına, kurul kararlarına ve somut olaya göre değerlendirilir. Bu nedenle konuyu her yıl gündeme alıp kararı yazılı hale getirmek önerilir.